Vecinii „la negru” din bloc: Fenomenul mută costurile comune în spatele celorlalţi proprietari

Deşi Legea 196/2018 obligă proprietarii să notifice în scris orice schimbare în termen de 10 zile, fenomenul „locatarilor invizibili” mută costurile comune în spatele celorlalţi proprietari. În lipsa unor amenzi clare în lege pentru nedeclarare, asociaţiile de proprietari apelează tot mai des la instanţă, recalculări retroactive şi penalităţi zilnice pentru a-şi recupera prejudiciul.
O persoană mutată într-un apartament poate părea un detaliu care nu priveşte asociaţia de proprietari. Chiriaşi, sau, pentru că suntem în Braşov, într-un oraş turistic cu multe apartamente care funcţionează în regim hotelier, iar unii riscă să funcţioneze „la negru”, turişti nedeclaraţi şi nefiscalizaţi, e o situaţie care pare pentru unii că... „nu e treaba mea”. La avizier, însă, diferenţa dintre una şi trei persoane înseamnă că o parte dintre costurile comune este împărţită între mai puţini locatari decât cei care beneficiază în realitate de servicii. Pe termen lung, sumele care nu ajung în dreptul apartamentului respectiv sunt suportate de ceilalţi proprietari.
Potrivit Legii nr. 196/2018, obligaţia de notificare există, dar simpla nedeclarare a numărului real de locatari nu este menţionată distinct în lista contravenţiilor sancţionate de această lege. Riscurile concrete sunt legate mai ales de recalcularea cheltuielilor, penalităţi, acţiuni în instanţă şi, în cazuri grave, executare silită, potrivit ziare.com.

Legea cere notificarea în scris, în cel mult 10 zile
Legea nr. 196/2018 stabileşte că proprietarul trebuie să anunţe preşedintele asociaţiei despre orice schimbare intervenită în structura şi numărul membrilor familiei. Sunt menţionate expres decesele, căsătoriile şi naşterile, dar şi persoanele luate în spaţiu, chiriaşii şi cei care folosesc locuinţa în baza unui contract de comodat. Notificarea trebuie făcută în scris, în termen de 10 zile de la schimbarea produsă, de la luarea în spaţiu sau de la semnarea contractului de închiriere ori de comodat.
Obligaţia revine proprietarului chiar dacă apartamentul a fost închiriat. Legea precizează că raporturile dintre proprietar şi chiriaş, precum şi eventualele încălcări ale contractului de către chiriaş nu îl eliberează pe proprietar de obligaţiile faţă de asociaţie. Cu alte cuvinte, proprietarul nu poate invoca faptul că nu a ştiut câte persoane stau în locuinţă sau că chiriaşul nu l-a informat.
Nu toate componentele întreţinerii sunt influenţate de numărul locatarilor. Legea include în categoria cheltuielilor repartizate pe persoană serviciile de care beneficiază cei care locuiesc sau desfăşoară activităţi în mod curent în bloc şi care nu pot fi individualizate cu ajutorul unor contoare. Aici pot intra apa rece şi caldă, canalizarea, combustibilul folosit pentru prepararea apei calde, energia electrică pentru instalaţiile comune şi ascensoare, colectarea deşeurilor menajere şi vidanjarea.
Modul concret de împărţire a acestor cheltuieli trebuie stabilit printr-un regulament aprobat de comitetul executiv. Pentru persoanele care locuiesc temporar, legea permite calcularea cotelor pe persoană atunci când acestea stau în apartament cel puţin 15 zile într-o lună, însă numai dacă adunarea generală a asociaţiei a adoptat o hotărâre în acest sens. Tot adunarea generală stabileşte condiţiile în care poate fi cerută scutirea pentru perioadele de absenţă. Regula celor 15 zile nu poate fi aplicată arbitrar de administrator, în lipsa procedurilor aprobate în asociaţie.
Atunci când vecinii semnalează că numărul înscris pe lista de plată nu corespunde realităţii, o soluţie prevăzută în îndrumările publicate pentru asociaţiile de proprietari este adoptarea, de către adunarea generală, a unei hotărâri care să stabilească măsurile şi procedura de verificare. Asta înseamnă că administratorul nu ar trebui să modifice numărul de persoane doar pe baza unei bănuieli, fără o decizie, un regulament şi elemente care să susţină situaţia constatată.
De cealaltă parte, nici proprietarul nu este lipsit de mijloace de apărare. Dacă pe lista lunară apare un număr de persoane pe care îl consideră greşit sau dacă sumele au fost calculate nelegal, acesta poate cere explicaţii şi poate contesta în scris lista în termen de 10 zile de la afişare. Preşedintele asociaţiei trebuie să răspundă tot în scris, în cel mult 10 zile de la primirea contestaţiei. Dacă problema nu este rezolvată, proprietarul se poate adresa compartimentului specializat din cadrul primăriei sau instanţei de judecată.

Adevăratul pericol: diferenţe de plată, penalităţi şi executare silită
Dacă asociaţia poate demonstra că într-un apartament au locuit mai multe persoane decât cele declarate, poate apărea o dispută privind corectarea listelor şi recuperarea diferenţelor de întreţinere. Recalcularea pentru lunile anterioare nu ar trebui făcută automat şi nici exclusiv pe baza afirmaţiilor unor vecini. Perioada, numărul real al locatarilor, regulamentul aplicabil şi modul de repartizare trebuie să poată fi justificate. Dacă proprietarul nu este de acord, legalitatea calculului poate fi verificată de instanţă. Legea prevede că hotărârile asociaţiei care încalcă regulile privind repartizarea cheltuielilor sunt nule de drept.
Odată ce o sumă este înscrisă în mod valabil pe lista de plată şi nu este achitată, proprietarul poate acumula penalităţi. Asociaţia poate stabili penalităţi de cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, aplicate numai după trecerea a 30 de zile de la termenul scadent. Valoarea penalităţilor nu poate depăşi suma principală asupra căreia au fost calculate. Termenul obişnuit de plată a întreţinerii este de maximum 30 de zile calendaristice de la afişarea listei.
Dacă restanţa nu este achitată, consecinţele pot deveni mult mai serioase decât o eventuală amendă. Asociaţia îl poate acţiona în judecată pe proprietarul care nu şi-a plătit cotele de contribuţie mai mult de 60 de zile de la scadenţă, respectiv 90 de zile de la afişarea listei. Acţiunea este scutită de taxa judiciară de timbru, iar o hotărâre favorabilă asociaţiei poate fi pusă în executare prin mijloacele prevăzute de Codul de procedură civilă.
Pentru sumele restante, asociaţia beneficiază şi de o ipotecă legală asupra apartamentului, precum şi de un privilegiu asupra bunurilor mobile aflate în locuinţă. Ipoteca poate fi înscrisă în cartea funciară după împlinirea termenelor care permit introducerea acţiunii în instanţă. Nu înseamnă că un apartament este pierdut imediat din cauza unei diferenţe minore la întreţinere, însă o datorie ignorată, majorată prin penalităţi şi confirmată în instanţă poate ajunge în etapa executării silite.