Un coşmar imobiliar cu 305 apartamente: Dynamic Residence 2 Braşov

Peste 300 de familii care au cumpărat apartamente în proiectul „Dynamic Residence 2” din Braşov trăiesc de ani de zile într-un coşmar juridic şi financiar. Deşi au achitat integral locuinţele — unele încă din 2018 —, cumpărătorii nu sunt proprietari în acte. În loc de contractele finale de vânzare-cumpărare, oamenii se confruntă cu un model repetitiv de presiune: solicitări succesive de sume suplimentare sub ameninţarea insolvenţei sau a tăierii utilităţilor.

Visul unei locuinţe, transformat într-o «groapă fără fund»
Situaţia din blocurile C1 şi C2 ale ansamblului Dynamic Residence 2 (dezvoltat de societatea Dynamic BuildInvest SRL) nu reprezintă un caz izolat, ci o problemă de fond ce afectează sute de persoane. Cumpărătorii au plătit sume substanţiale — de exemplu, aproximativ 97.000 de euro pentru un apartament — mizând pe promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare.
Astăzi, deşi blocurile sunt aproape finalizate, cumpărătorii se află în imposibilitatea de a-şi intabula proprietăţile. „Am ajuns într-un punct în care oamenii sunt disperaţi, oboliţi şi speriaţi. Sunt persoane în vârstă care şi-au investit economiile de o viaţă şi familii care au plătit integral, au aşteptat ani de zile, au acceptat plăţi suplimentare şi totuşi nu au ajuns nici astăzi proprietari”, explică unul dintre cumpărătorii afectaţi.

Cum cresc preţurile după achitarea integrală?
Conform dovezilor şi mărturiilor strânse, după ce clienţii au achitat 100% din valoarea apartamentelor, dezvoltatorul a început să introducă noi solicitări financiare, justificate prin diverse motive administrative sau fiscale.
De exemplu, se aduce în vedere clienţilor că trebuie acoperită majorarea de TVA, realizată anul trecut, dar aceasta este pusă în seama cumpărătorilor care achitaseră integral preţurile locuinţelor. De asemenea, li s-a mai solicitat la începutul acestui an o taxă de 4.000 de euro plus TVA, sub premisa recepţiei, dezmembrării şi notării în Cartea Funciară. Deşi dezvoltatorul a promis că această majorare este „definitivă şi finală” şi că va prezenta documente justificative (facturi, ordine de plată), cumpărătorii susţin că au primit doar un tabel sumar într-un Google Drive.
În prezent, dezvoltatorul mai cere alţi 3.000 euro + TVA şi «ajustări de preţ» de până la 10.000 euro aceloraşi clienţi sub pretextul achitării creditorilor şi al evitării insolvenţei.
În total, sumele suplimentare impuse celor care îşi achitaseră deja locuinţele depăşesc în multe cazuri 15.000 de euro de familie. Metodele prin care aceste plăţi sunt cerute sunt descrise de oameni ca fiind presiuni constante — sub ameninţarea insolvenţei, a executării silite a terenului sau a sistării energiei electrice.

„Capcana” cotei indivize de teren
Cea mai recentă manevră propusă de dezvoltator este încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare doar pe o cotă indiviză din terenul de sub bloc, nu pe apartamentul efectiv, pe motiv că procedurile de recepţie şi apartamentare nu sunt gata. Dezvoltatorul îşi rezervă prin acest mecanism un termen de până la 5 ani pentru a finaliza demersurile administrative.
Notarii şi avocaţii consultaţi de cumpărători trag un semnal de alarmă. Potrivit acestora, semnarea unui astfel de contract riscă să anuleze efectele promisiunii iniţiale şi notarea acesteia din Cartea Funciară. Practic, cumpărătorul plăteşte încă o dată şi riscă să rămână în acte doar cu o bucată de teren sub o clădire neintabulată, vulnerabil în faţa unui eventual administrator judiciar dacă firma intră în insolvenţă.
O altă problemă gravă de transparenţă enunţată de clienţi derivă din structura de conducere a proiectului. În actele oficiale, Dynamic BuildInvest SRL îl are ca asociat unic şi administrator pe Popa Mircea Marin. Cu toate acestea, în şedinţele de criză (inclusiv pe Zoom sau în întâlniri directe), cel care negociază, prezintă situaţiile financiare, cere bani suplimentari şi propune schemele juridice este Martinaş Daniel-Florin, o persoană care nu figurează ca angajat sau reprezentant legal al firmei, dar care acţionează ca un administrator în fapt de peste şapte ani, spun clienţii. Martinaş este, de fapt, asociat cu Marian Popa în companiile Dynamic Development
Mai mult, în blocul C1 au fost semnalate situaţii critice în care acelaşi apartament ar fi fost promis spre vânzare către două persoane diferite, ajungându-se la executări silite şi procese de lungă durată în instanţă, povestesc cumpărătorii.

Acelaşi tipar se aplică în proiectele Eleven şi Imperial ale aceluiaşi dezvoltator
Dynamic Residence 2 nu pare a fi un caz izolat. Un model identic de operare se regăseşte şi în alte proiecte imobiliare din Braşov ale aceloraşi dezvoltatori. În proiectul Eleven Residence, cumpărătorii aşteaptă de aproape zece ani întabularea. Unii au fost convinşi să semneze contracte pe cota indiviză, iar clădirea se află în litigiu din cauza construirii unui etaj ilegal peste autorizaţie, existând decizii privind demolarea acestuia.
În Imperial Residence, locatarii au fost ameninţaţi cu tăierea curentului electric şi lăsaţi fără branşamente definitive şi fără intabulare.
De-a lungul anilor, asupra firmei Dynamic BuildInvest au fost formulate repetate cereri de insolvenţă şi executări silite de către societăţi partenere (precum Logosol Rent, Ager sau Conterm), ridicând suspiciunea unui circuit financiar creat pentru a mări artificial datoriile şi a transfera presiunea pe cumpărătorii de bună-credinţă.

Cum explică Marian Popa costurile ascunse
Dezvoltatorul Marian Popa a răspuns solicitărilor BizBraşov.ro de a explica de ce au apărut costuri adiţionale la achiziţia unor apartamente achitate integral încă din faza de proiect.
Potrivit acestuia, diferenţa de TVA comunicată în 2025 „a fost tratată de societate ca o consecinţă a regimului fiscal aplicabil, nu ca o contribuţie pentru continuarea lucrărilor”. De asemenea, „actul adiţional încheiat în 2026, avea un obiect şi un buget distinct, referitor la lucrări, proceduri de autorizare şi finalizare juridică”. „Varianta ulterioară, de vânzare pe cote-părţi, reprezenta o operaţiune juridică separată şi opţională, prin care cumpărătorii interesaţi urmau să dobândească un drept de proprietate asupra unei cote indivize din teren, cu acordul creditorilor înscrişi în cartea funciară”, mai spune acesta.
În ceea ce priveşte suma de 3.000 de euro (plus TVA) solicitată de dezvoltator zilele acestea, „nu a fost prezentată ca o nouă tranşă din preţul apartamentului şi nici ca o plată obligatorie pentru toţi clienţii, ci ca sumă aferentă acestei tranzacţii distincte, pentru persoanele care optau pentru ea. Această soluţie nu mai poate fi aplicată în forma prezentată, deoarece nu au fost obţinute toate acordurile necesare din partea titularilor ipotecilor”.
Răspunsul lui Popa nu explică decât parţial apariţia unor costuri suplimentare. Mai exact partea majorare a TVA-ului, dar şi această explicaţie este puţin trasă de păr, din moment ce printre cei care au fost nevoiţi să achite această majorare de TVA se află inclusiv cei care au achitat integral în avans sumele solicitate de dezvoltator pe apartamentele pe care s-au încheiat promisiuni de vânzare – cumpărare. (BizBraşov.ro)