Știți să încheiați un antecontract de vânzare cumpărare în mod corect?

Promisiunea de contract (antecontractul) este acordul convenit de părţi prin care promitentul se angajează faţă de beneficiar să încheie cu acesta, în termenul stabilit, un contract ale cărui elemente sunt stabilite prin acest acord.

Aşadar, prin antecontractul de vânzare-cumpărare se stabileşte obiectul vânzării, preţul bunului a cărui proprietate se va transmite, termenul până la care se va încheia tranzacţia, precum şi alte clauze considerate de părţi a fi de esenţa contractului pe care îl vor încheia în viitor.

Dacă numai una dintre părţi recunoaşte celeilalte opţiunea de a încheia contractul, promisiunea este unilaterală; dacă părţile îşi recunosc reciproc această opţiune, promisiunea este sinalagmatică (bilaterală).

În ceea ce  priveşte forma promisiunii de contract, în principiu, ea este valabilă şi atunci când a fost cuprinsă într-un înscris sub semnătură privată. Aceasta înseamnă că, pentru a fi valabil antecontractul respectiv, nu este absolut necesară prezentarea părţilor la un notar public pentru autentificarea antecontractului respectiv, cu plata aferentă a taxelor, ci este suficient ca antecontractul să fie încheiat de părţile antecontractului. De asemenea, antecontractul poate să fie prezentat pentru atestare unui avocat sau poate să fie încheiat în cadrul unei agenţii imobiliare (pentru imobilele ce pot forma obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare).

De altfel, trebuie reţinut faptul că prin Legea nr. 221/2013 a fost abrogat art. 24 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare, text de lege care prevedea că „promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta şi  (…) se încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”.

Art. 1279 din noul Cod civil (NCC) detaliază asupra promisiunii de a contracta. Astfel, promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. Dacă promitentul refuză să încheie contractual promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

Nu se poate solicita instanţei de judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract în cazul promisiunii de a încheia un contract real (potrivit art. 1174 alin. 4 din NCC,  contractul este real atunci când, pentru validitatea sa, este necesară remiterea bunului), dacă prin lege nu se prevede altfel.

De reţinut că nu constituie promisiune de a contracta convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract.

În art. 1669 din NCC, legiuitorul aduce explicaţii în ceea ce priveşte promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare.

Astfel, art. 1669 alin. 1 din NCC arată că, atunci când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de
validitate sunt îndeplinite. Trebuie reţinut însă că dreptul la acţiune se prescrie în termen de şase luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1669 alin. 2 din NCC).

Dispoziţiile art. 1669 alin. 1 şi 2 din NCC se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.

În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.

În lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare (aşa-numita „arvună”, „avans”) reprezintă un avans din preţul convenit (art. 1670 din NCC).

Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de şase luni de la expirarea lui.

Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de şase luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de
către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului (art. 906 alin. 2 din NCC).

Radierea se va dispune din oficiu dacă până la expirarea termenului de şase luni prevăzut la art. 906 alin. 2 din NCC n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii prevăzute la art. 906 alin. 2 din NCC.

De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluţionarea definitivă a acţiunii prevăzute la art. 906 alin. 2 din NCC, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care
nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.

În fine, legat de antecontract, trebuie amintit şi faptul că potrivit art. 2386 pct. 2 din NCC, promitentul achizitor (cumpărător) beneficiază de ipotecă legală pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.
Cabinet de avocat Coltuc
www.coltuc.ro
av.COLTUC MARIUS
0745150894