Racordarea la utilități poate costa mai mult decât terenul

Terenurile scumpe din interiorul orașelor și numărul limitat al acestora determină investitorii în proiecte rezidențiale să iasă în extravilan, însă asigurarea utilităților și infrastructura pot aduce costuri suplimentare de peste 1 mil. euro pe proiect, bani recuperați ulterior de la cumpărători. Compania austriacă Ettinger Bau a alocat, de pildă, 100.000 de euro pentru amenajarea drumului de acces către intrarea într-un ansamblu imobiliar din Crevedia, încă 100.000 de euro pentru contractul cu Electrica și 80.000 de euro pentru contractul pentru gaz, urmând să mai investească și în branșarea la apă și canalizare. O altă companie dezvoltatoare, Om Real, al cărei prim proiect rezidențial se află la 300 de metri de intrarea în orașul Sibiu, a investit 1 milion de euro pentru infrastructură și utilități. Proiectul acestei companii va cuprinde 56 de vile. „Este greu de spus cât din investiție este necesar pentru infrastructură și utilități. Depinde de fiecare teren în parte și unde este amplasat”, spune Roxana Bădițoiu, administratorul Om Real. „Nu este vorba doar de investițiile în sine, ci și de birocrație, pentru că, spre exemplu, extinderea rețelei de racordare la gaz se acceptă foarte greu, iar procesul obținerii de aprobări poate dura unul-doi ani”, a mai spus Roxana Bădițoiu. Raportându-ne la terenurile din zonele adiacente Capitalei, canalizarea, rețeaua de apă, de energie electrică, conductele de gaz și asfaltarea drumului sunt cele mai importante utilități ale unui teren, deoarece presupun costuri majore pentru proprietari. Totodată, aceștia au nevoie de proiectul întocmit de instituțiile abilitate pentru a beneficia de utilități, ceea ce îngreunează procesul de tranzacționare a suprafeței pusă în vânzare, au declarat analiștii de la agenția imobiliară Eurometropola. Canalizarea poate dubla valoarea terenului Totuși, cea mai importantă parte pentru un investitor atunci când caută teren pentru a dezvolta un proiect imobiliar poate fi considerată canalizarea, deoarece are potențialul de a deveni o sursă de costuri semnificative. Din acest motiv, prețul unui teren care are canalizare este, în unele cazuri extreme, și cu 200% mai mare decât unul care nu dispune de canalizare, au precizat consultanții Eurometropola. Prețul unui teren fără curent electric este cu aproximativ 10% mai mic față de o suprafață unde proprietarul are acces la o sursă de energie. Per total, valoarea investiției în utilități reprezintă 10-20% din prețul de vânzare al metrului pătrat de teren. Acest procent diferă în funcție de dimensiunea terenului și complexitatea proiectului, au adăugat reprezentanții Eurometropola. PUZ-ul - 25% din preț În ceea ce privește terenurile din București, prețul variază în funcție de documentația realizată pentru terenul oferit. În cele mai multe situații, un investitor care manifestă interes pentru a achiziționa un teren preferă ca proprietatea tranzacționată să aibă toate autorizațiile deja obținute, pentru a reduce timpul de așteptare dintre momentul cumpărării terenului și cel al demarării lucrărilor de construcție, au declarat reprezentanții Eurometropola. Astfel, pe lângă documentația obligatorie pentru terenurile intravilane, fără de care procesul de vânzare-cumpărare nu poate avea loc, cei mai mulți dezvoltatori doresc să achiziționeze terenuri cu documentație suplimentară. În acest sens, existența Planului Urbanistic Zonal (PUZ) și a Planului Urbanistic de Detaliu (PUD) ridică valoarea proprietății cu 10-25%, au adăugat aceștia. Prețurile terenurilor cu utilități sunt superioare celor care nu au utilități și nu se află în zone cu o infrastructură satisfăcătoare, însă pentru a-și vinde proiecte aceștia trebuie să investească în utilități. Utilitățile de care dispune un teren au o influență directă asupra valorii pe care un potențial cumpărător ar trebui să o achite. Diferența dintre prețul unui teren cu utilități și unul fără utilități variază, de cele mai multe ori, între 30-80%. Decalajul mai este determinat de zona și de amplasamentul față de utilități, au explicat reprezentanții agenției imobiliare Eurometropola. Autorizațiile se obțin mai greu în extravilan Experții evaluatori afirmă că autorizația de construcție se obține mai ușor pentru un teren aflat în intravilan, decât pentru unul din extravilan, pentru care sunt necesare demersuri suplimentare, precum scoaterea din circuitul agricol și obținerea planului urbanistic. „Ar trebui ca autoritățile locale și dezvoltatorii să colaboreze foarte strâns pentru a rezolva problemele legate de infrastructura din zonele unde terenurile au un potențial mare de dezvoltare pentru proiecte rezidențiale”, a afirmat Iulian Minciu, PR manager la agenția imobiliară Eurohouse. În realitate, dezvoltatorii sunt nevoiți să aloce fonduri substanțiale pentru finanțarea utilităților publice și a infrastructurii înainte de demararea sau de inaugurarea unui proiect rezidențial. De aceea, aceștia spun că sunt nevoiți să cheltuiască mai mult deât ar trebui pentru aceste lucruri, la care este necesar să contribuie și autoritățile locale sau centrale.