Proiect de lege: Toate proiectele rezidenţiale vor trebui înregistrate la ANL, cu documentele aferente, pe faze de construcţie

Un proiect de lege aflat în dezbatere în Parlament, al cărui coautor este liberalul braşovean Gabriel Andronache (foto), toate proiectele imobiliare (de fapt, rezidenţiale) ar trebui să fie înregistrate la ANL, cu toate documentele aferente, pe faze de construcţie; instituţia ar urma să se asigure de respectarea angajamentelor asumate, ca şi de sancţionarea dezvoltatorilor imobiliari.
După discuţiile privitoare la legea dării în plată şi la cele despre continuarea sau oprirea programului Prima Casă, piaţa rezidenţială autohtonă se află în faţa unei noi iniţiative legislative ce are potenţialul de a-i da peste cap funcţionarea normală. Astfel, doi deputaţi PNL (Gabriel Andronache şi Florin Roman) au depus recent la Senat, în regim de urgenţă, un proiect de lege care include o serie de cerinţe considerate „fundamentale” pentru dezvoltatorii imobiliari.
Potrivit Mediafax, documentul prevede ca Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) să devină autoritatea însărcinată cu supravegherea respectării normelor de protecţie a consumatorului în dezvoltarea proiectelor imobiliare. Cerinţele adresate dezvoltatorilor de pe piaţa rezidenţială sunt, însă, foarte numeroase, restrictive şi dificil de pus în practică, având potenţialul de a complica foarte mult procedura birocratică inerentă construirii unor asemenea proiecte. Acesta este motivul pentru care o asociaţie a dezvoltatorilor consideră că, dacă ar fi adoptată, o asemenea lege ar avea „efecte catastrofale”.

„Piaţa imobiliară este privită cu suspiciune”
Cei doi deputaţi liberali arată în expunerea de motive a proiectului de lege că „necesitatea socială pentru reglementarea legislativă în domeniul imobiliar este stringentă”, întrucât „actualul cadru legislativ, restrâns ca întindere şi dispersat în multe reglementări cu putere juridică diferită, determină creşterea numărului reclamaţiilor românilor care se simt înşelaţi, dar şi a situaţiilor în care viaţa proprietarilor este în pericol în propria casă”. Aceştia precizează, totodată, că „structurile asociative” din domeniul imobiliar consideră necesară reglementarea pieţei de dezvoltare imobiliară şi cea a construcţiilor.
„În prezent, piaţa imobiliară este privită cu suspiciune de consumatori, doar 38% au încredere că o tranzacţie imobiliară nu este o păcăleală. Acest sector este întrecut doar de cel al maşinilor second-hand, unde cumpărătorii au încredere doar într-un procent de 36% că tranzacţia este corectă. În acest moment, legislaţia din domeniul construcţiilor este una permisivă, ceea ce face apariţia chiar şi a cazurilor în care proprietarii mor incendiaţi în propria casă. Important de menţionat că această lege nu este una împotriva dezvoltatorilor, ci îşi propune să stabilească un set de reguli care trebuie respectat atunci când se construieşte şi vinde un spaţiu locativ”, se arată în expunerea de motive a legii.

Actele pentru fiecare proiect, înregistrate la ANL – pe faze de construcţie!
Una dintre principalele reglementări cuprinse în iniţiativa legislativă este că fiecare proiect imobiliar va trebui înregistrat la ANL – în caz contrar, dezvoltatorul va trebui să plătească o amendă de 5% (ulterior de 10%) din valoarea proiectului şi nu va putea promova sau comercializa nicio unitate din respectivul ansamblu. De menţionat este că fiecare etapă de construcţie este considerată un proiect autonom, astfel că înregistrarea la ANL ar trebui obţinută pentru fiecare fază, separat. Excepţie de la regula înregistrării la ANL vor face doar proiectele imobiliare care nu depăşesc opt unităţi locative, în toate fazele de construcţie.
De asemenea, Agenţia Naţională pentru Locuinţe ar trebui să gestioneze un sistem on-line pentru depunerea cererii de înregistrare a dezvoltărilor imobiliare. În cazul nerespectării reglementărilor legii, ANL are dreptul de a anula înregistrarea proiectului – ceea ce ar echivala cu o blocare a proiectului până la remedierea situaţiei.
Potrivit aceluiaşi document, va trebui ca dezvoltatorii să depună, tot la ANL, şi actele necesare pentru construcţie, inclusiv: autorizaţia de construcţie, certificatul de urbanism, planul lucrărilor de construire, detaliile amplasamentului proiectului, modelul de contract pentru rezervare, contractul de vânzare-cumpărare şi actul de transmitere propus spre a fi semnat de către cumpărători, numele şi adresele agenţilor imobiliari care realizează vânzarea, dacă există, numele şi adresele contractanţilor/subcontractanţilor, arhitectului, inginerului şi orice alte persoane implicate în dezvoltarea proiectului propus.
O altă prevedere importantă a legii este ca cel puţin 50% din sumele încasate pentru proiectul imobiliar de la beneficiari să fie depozitate într-un cont separat deschis la o bancă dispusă să acopere prin credit costul construcţiei şi costul terenului.

Despăgubiri pentru cumpărător
Potrivit legii, informaţiile cu privire la proiect şi la proprietăţile promovate trebuie să fie corecte, clare şi precise. În plus, dacă un cumpărător este afectat de o declaraţie falsă sau incorectă conţinută în anunţul de publicitate sau prospect sau în datele tehnice privind modelul de apartament, parcelă sau clădire, dar şi dacă intenţionează să se retragă din proiectul propus, acestuia i se restituie întreaga investiţie împreună cu dobânda legală, precum şi o despăgubire în modul prevăzut în prezenta lege. Pentru încălcarea dispoziţiilor legale menţionate anterior, dezvoltatorul va plăti consumatorului păgubit 10% din valoarea locuinţei datorate consumatorului, dacă a fost încălcată una din prevederile cuprinse în lege.
Un aspect cu efecte pe termen mai lung este acela că, în cazul în care, în termen de doi ani de la încheierea tranzacţiei, cumpărătorul aduce la cunoştinţa dezvoltatorului „orice defect structural sau orice defect în manoperă, calitate sau prestarea de servicii sau alte obligaţii ale dezvoltatorului, conform promisiunii de vânzare”, acesta din urmă va avea obligaţia să remedieze problemele fără taxe suplimentare, în termen de treizeci de zile de la constatare. În caz contrar, cumpărătorii afectaţi au dreptul să primească o despăgubire corespunzătoare, în modul prevăzut de legea în discuţie.

ADIRU: Creşterea birocraţiei va genera întârzieri şi majorări de costuri
În contextul acestei propuneri legislative, reprezentanţii Asociaţiei Dezvoltatorilor Imobiliari din România – Urbanis (ADIRU) consideră că „adoptarea acestei legi va produce efecte catastrofale pentru piaţa imobiliară, chiar mai accentuate decât cele care au fost produse de criza imobiliară de acum zece ani, deoarece va conduce la trecerea de la o piaţă liberă şi concurenţială, la o piaţă cu caracter monopolist şi strict reglementat, care ar rămâne în acest fel pe o perioadă nedeterminată de timp”.
Oficialii asociaţiei punctează, de asemenea, că activitatea dezvoltatorilor imobiliari din România este deja monitorizată de către Protecţia Consumatorilor, ISC, ANAF, ANSPDCP, ca şi de primăriile locale sau de Poliţia Locală. „Introducerea unui nou organ de reglementare, cum este ANL, ar duce la distrugerea rapidă a pieţei imobiliare din România. Oricum, introducerea unei pieţe reglementate în domeniul imobiliar, cu o autoritate de autorizare şi control, ar fi unică în Europa, unde această piaţă este reglementată prin legi, aşa cum este şi în România, dar nu supusă autorizării şi controlului unui astfel de organ”. La nivel internaţional există doar câteva ţări care au astfel de organisme: India, Bahrain, Dubai, precizează aceştia.
„Creşterea birocraţiei va conduce la întârzieri şi creşteri de costuri şi va limita piaţa la doar câţiva jucători importanţi care vor avea logistica necesară pentru a îndeplini sutele de noi cerinţe din propunerea legislativă şi care şi-ar putea asuma riscul plăţii unor amenzi de 10%-20% din valoarea unui proiect. Cu siguranţă că aceste costuri sau riscuri vor trebui suportate şi tendinţa va fi ca aceste riscuri sau, mai exact, costurile aferente riscului să fie transferate către cumpărători, aşa cum acest fenomen are loc în domeniul bancar”.