„Preţurile locuinţelor vor scădea cu 50%. Bula imobiliară este mai mare decât în 2008”

Şoc pe piaţa imobiliară? Economistul Radu Georgescu, fost director de bancă, susţine că piaţa imobiliară din România se află într-o fază de supraevaluare majoră şi că preţurile locuinţelor vor scădea cu până la 50%.

Preţurile locuinţelor s-ar putea prăbuşi
„Preţurile locuinţelor vor scădea cu 50%. Spun acest lucru din perspectiva unui tip care a fost în perioada 2008–2011 director financiar la divizia financiară a General Electric din România”, spune economistul Radu Georgescu, într-un postare pe pargina personală.
Georgescu spune că a avut acces direct la mecanismele pieţei financiare în perioada crizei, prin poziţia sa de director financiar la divizia financiară a General Electric România, companie care, potrivit acestuia, gestiona în acea perioadă „toate tipurile de împrumuturi bancare: ipotecare, leasing, carduri şi credite de consum”. „În timpul crizei financiare din 2008 am participat la şedinţe de top management la nivel european. Pe scurt, am văzut din primul rând filmul crizei financiare din 2008”, a afirmat acesta.
Economistul susţine că dezechilibrele actuale sunt mai puternice decât în perioada premergătoare crizei financiare globale, invocând mai mulţi factori structurali din economia României. „Îţi explic de ce bula imobiliară de acum este mult mai mare decât ce a fost în 2008”, îşi începe acesta analiza.

1. Salarii mici şi taxe ridicate
Radu Georgescu afirmă că România are cel mai mic salariu mediu net din Uniunea Europeană, conform Eurostat, şi susţine că acest lucru este amplificat de nivelul ridicat al taxării muncii. „România se află pe ultimul loc în Uniunea Europeană la salariul mediu net. Şi nu pentru că românii muncesc mai puţin, ci pentru că statul ia 42% din venitul brut (CAS, CASS, impozit pe venit). România are printre cele mai mari taxe salariale de pe planeta Pământ”, susţine acesta.

2. Dobânzi ipotecare ridicate în România
Un alt argument central este costul creditelor ipotecare, considerat semnificativ mai mare decât în alte state europene. „Românii plătesc cele mai mari dobânzi la creditele ipotecare din Europa”, susţine Georgescu.
Acesta afirmă că în aprilie 2026 dobânda medie la creditele ipotecare din România este de 8,5% DAE, în timp ce în Bulgaria este de 3,5% DAE.
Pentru a ilustra diferenţa, el prezintă un calcul comparativ pentru un credit de 100.000 de euro pe 30 de ani: România: dobândă totală aproximativ 195.000 de euro; Bulgaria: dobândă totală aproximativ 57.000 de euro. 
„Diferenţa: 138.000 de euro — pentru acelaşi apartament, acelaşi credit, acelaşi număr de ani. Un român plăteşte de 3,4 ori mai mult dobândă decât un bulgar”, afirmă economistul.

3. Depopulare şi locuinţe neocupate
Georgescu mai susţine că România este ţara cea mai afectată de depopulare din Europa în ultimele două decenii, conform datelor Eurostat. „România este cea mai depopulată ţară din Europa în ultimii 20 de ani”, afirmă acesta.
În acelaşi timp, el susţine că aproximativ 25% dintre locuinţele din România sunt goale, inclusiv în Bucureşti, unde acestea sunt evidenţiate prin lipsa consumului la întreţinere.

4. Accesibilitatea locuinţelor
Economistul face referire şi la un indicator folosit de Federal Reserve din SUA, potrivit căruia costurile totale ale locuirii nu ar trebui să depăşească 30% din venitul net.
„Dacă cheltuielile lunare (rata, chirie, utilităţi etc.) depăşesc 30% din salariul net, locuinţa este inaccesibilă”, explică Georgescu.
Aplicând regula la România, cu un salariu mediu net de 653 de euro, rezultă un prag de accesibilitate de aproximativ 196 de euro pe lună. „Am deschis televizorul azi dimineaţă. Ştirile au început cu greve în toată România. Reporterii întrebau oamenii de ce fac grevă. Toţi spuneau acelaşi lucru: «Nu mai avem bani să plătim ratele la bancă»”, mai scrie economistul.
Radu Georgescu afirmă că actuala creştere a preţurilor din imobiliare a fost alimentată de aşteptări nerealiste şi de comparaţii cu pieţele din Europa de Vest.
„Această bulă a fost umflată cu sârg de agenţii imobiliari care ani de zile au spus clienţilor: «Cumpăraţi acum! Preţurile din România se vor alinia cu cele din Germania şi Franţa!»”, susţine el.
În opinia sa, aceste comparaţii ignoră diferenţele structurale majore dintre economii:
„În Germania şi Franţa salariile medii nete sunt de 4–5 ori mai mari decât în România, iar dobânzile la credite ipotecare sunt de 2–3 ori mai mici. Dar cine are timp să se uite pe datele economice?”, conchide Radu Georgescu.

Reacţii: „Adevărul e undeva la mijloc”
În doar trei ore, postarea publicată de Radu Georgescu a devenit virală, depăşind 500.000 de vizualizări. „Această reacţie este confirmarea că o masă mare de oameni consideră că preţurile actuale ale apartamentelor au atins un nivel de-a dreptul absurd în România”, mai susţine Georgescu. 
Opiniile cititorilor sunt împărţite între susţinători şi critici ai scenariului privind o posibilă scădere a preţurilor locuinţelor cu până la 50%.
„Radu Georgescu fix cum gândeşti tu aşa gândesc şi eu (teorie). Urmăresc de câţiva ani cum cresc preţurile şi nu am înţeles cu ce greşesc. În practică lucrurile stau cam aşa: sunt mulţi ce nu îşi permit, însă sunt puţini ce îşi permit multe spre foarte multe unităţi. Sunt persoane la care nici nu te gândeşti că au peste 10 unităţi (şi le închiriază), sunt persoane care au 3-4 unităţi şi preferă să le ţină nefolosite…”, scrie un utilizator pe Linkedin, care susţine că piaţa este influenţată de concentrarea proprietăţilor şi de creşterea inegalităţilor sociale.
Alţi internauţi contestă, însă, concluziile economistului şi susţin că piaţa nu poate fi comparată direct cu perioada crizei din 2008. „Salut Radu. Împărtăşesc ideile până la un punct. Taxele de 42% nu sunt cele mai mari de pe planeta Pământ. Legat de imobiliare, câtă vreme aproximativ 70% din tranzacţii se execută fără credite bancare, nu văd cum îngreunarea creditării ar reduce atât de dramatic valorile imobiliare”, afirmă un alt comentator.
O altă opinie pune accent pe rolul capitalului disponibil în piaţă: „Eu cred că vor apărea cei care au mult cash şi vor cumpăra suficient încât să ţină în şah această scădere preconizată. Există o masă foarte mare de milionari cu cash în România care ar putea cumpăra de două ori tot ce e la vânzare. Piaţa imobiliară nu este ţinută în picioare de populaţia cu venit mediu”, susţine un alt utilizator.
Există însă şi întrebări privind modul în care s-ar manifesta o eventuală corecţie: „Dacă piaţa va intra într-o perioadă de corecţie, în cât timp credeţi că aceasta va deveni vizibilă în preţurile de tranzacţionare şi nu doar în cele din anunţuri?”, întreabă un internaut.
„Scăderea preţului locuinţelor cu 50% este imposibilă. Singura corecţie corectă se va vedea în dobânda plătită de cetăţeni. Mulţi investitori nici nu şi-ar amortiza investiţia. Nu sunt sigur că aveţi dreptate”, afirmă un comentator sceptic.
Pe de altă parte, există şi voci care susţin analiza economistului: „În sfârşit un analist economic care spune adevărul bazat pe calcule şi argumente concrete! Felicitări! La fel gândesc şi eu, dar toţi îmi spun că greşesc”, scrie un susţinător.
În acelaşi timp, unii utilizatori adoptă o poziţie de mijloc, sugerând că piaţa se va ajusta gradual: „Părerea mea este că adevărul este undeva la mijloc. Cei cu cash vor continua să cumpere, iar cei dependenţi de credit se vor orienta spre chirii. Nu cred că toţi românii trebuie să deţină proprietăţi”, a fost o altă reacţie din mediul online.