Nu cumperi cu salariul pe 10 ani locuinţă în Braşov?

Comisia Europeană propune un nou cadru pentru zonele în care locuinţele au devenit prea scumpe în raport cu veniturile. În anumite condiţii, autorităţile ar putea introduce restricţii privind închirierile pe termen scurt, locuinţele secundare sau proprietăţile neocupate. Propunerea nu interzice însă Airbnb şi nu introduce plafoane pentru chirii.
„Affordable Housing Act”, prezentat de Comisia Europeană, stabileşte criterii comune pentru identificarea zonelor aflate sub „housing stress” („presiune pe piaţa locuinţelor”) şi reguli privind măsurile pe care autorităţile le pot lua. Propunerea trebuie să parcurgă procedura legislativă europeană, astfel că regulile nu se aplică încă.

Când poate fi o zonă considerată „sub stres locativ”
O zonă poate fi un oraş, un cartier, o zonă metropolitană sau chiar o parte a acestora. Pentru ca o zonă să fie considerată de Comisia Europeană ca fiind afectată de o presiune severă pe piaţa locuinţelor, trebuie îndeplinite anumite criterii.
Unul dintre cele mai importante este raportul dintre preţul unei locuinţe şi venitul disponibil pe cap de locuitor. Acesta trebuie să fie de cel puţin 8, ceea ce înseamnă că preţul unei locuinţe medii este echivalentul a cel puţin opt ani de venit disponibil pe cap de locuitor.
În cazul în care raportul este cuprins între 8 şi 10, autoritatea trebuie să arate şi că accesibilitatea locuinţelor s-a deteriorat în ultimii zece ani şi că, fără intervenţie, problema este puţin probabil să se reducă în următorii trei ani, ţinând cont de evoluţia populaţiei, a cererii şi a ofertei de locuinţe.
Dacă raportul dintre preţul locuinţelor şi veniturile disponibile ajunge la 10 sau mai mult, nu mai este necesar ca autoritatea să demonstreze şi deteriorarea acestui indicator în ultimii zece ani.
Prin urmare, faptul că locuinţele sunt scumpe într-o anumită localitate nu ar permite automat introducerea unor restricţii.

Airbnb nu este interzis 
Propunerea nu introduce o interdicţie generală pentru închirierile pe termen scurt şi nici nu acordă autorităţilor un drept nou de a le interzice.
În schimb, acolo unde legislaţia naţională permite asemenea intervenţii, autorităţile ar putea, în anumite condiţii, să restricţioneze închirierile pe termen scurt în proprietăţi care nu reprezintă reşedinţa principală a gazdei.
Pentru proprietarul care îşi închiriază ocazional propria locuinţă, situaţia este diferită de cea a celui care deţine mai multe apartamente şi le exploatează comercial în regim hotelier.
Chiar şi într-o zonă aflată sub stres locativ, autoritatea trebuie să demonstreze că activitatea restricţionată a avut un efect negativ semnificativ asupra disponibilităţii sau accesibilităţii locuinţelor în ultimii cel puţin trei ani. Măsura trebuie să fie necesară, proporţională, limitată teritorial şi să nu existe o alternativă mai puţin restrictivă la fel de eficientă.

Ce se poate întâmpla cu locuinţele secundare
Propunerea permite, în anumite condiţii, şi măsuri privind proprietăţile care nu sunt folosite ca reşedinţă principală. Pot intra astfel în discuţie locuinţele secundare, anumite proprietăţi cumpărate ca investiţie sau locuinţele vacante. Comisia dă ca exemple posibile reguli privind utilizarea locuinţelor ca proprietăţi secundare, limitarea numărului acestora, declararea destinaţiei intenţionate înainte de cumpărare sau rezervarea unor locuinţe pentru persoane care urmează să locuiască efectiv în ele, inclusiv pentru cumpărătorii primei locuinţe.
O protecţie importantă îi priveşte pe proprietarii existenţi: condiţiile referitoare la achiziţia unei proprietăţi nu ar urma să se aplice retroactiv locuinţelor cumpărate înainte de intrarea în vigoare a unei asemenea măsuri.

Chiriile nu vor fi plafonate
Propunerea nu stabileşte un plafon european pentru chirii şi nu urmăreşte să armonizeze nivelul acestora între statele membre.
Comisia consideră însă că readucerea unor locuinţe pe piaţa rezidenţială pe termen lung ar putea creşte oferta şi, indirect, reduce presiunea asupra chiriilor şi preţurilor.

Restricţiile ar fi limitate în timp
Măsurile adoptate într-o zonă aflată sub stres locativ nu ar putea fi permanente. Propunerea prevede o perioadă iniţială de cel mult cinci ani, după care ar fi necesară o nouă evaluare.
Dacă nu mai sunt îndeplinite condiţiile, măsura trebuie retrasă. Persoanele afectate ar urma să aibă şi dreptul de a contesta în instanţă inclusiv evaluarea prin care autoritatea a stabilit existenţa stresului locativ.

Problema principală rămâne lipsa locuinţelor
Comisia subliniază că restricţiile nu rezolvă singure criza locuinţelor. Cauza structurală este oferta insuficientă, la care se adaugă lipsa terenurilor, procedurile dificile de autorizare, lipsa forţei de muncă, problemele de infrastructură şi investiţiile insuficiente.
De aceea, pachetul european este însoţit de o recomandare privind creşterea ofertei, inclusiv prin renovarea şi reconversia clădirilor existente, împărţirea unor imobile în mai multe unităţi, readucerea locuinţelor vacante pe piaţă şi simplificarea procedurilor de autorizare.

Ce trebuie să ştie proprietarii şi chiriaşii
Dacă va fi adoptată, propunerea legislativă nu va însemna că toate locuinţele Airbnb vor putea fi interzise sau că proprietarii nu vor mai putea deţine locuinţe secundare. În zonele desemnate drept „sub stres locativ”, autorităţile competente ar putea însă introduce anumite restricţii, dacă demonstrează că acestea sunt necesare şi proporţionale.
Pentru proprietarii care îşi închiriază ocazional propria reşedinţă principală există o protecţie explicită în propunere, în timp ce proprietarii care exploatează comercial mai multe locuinţe în regim de închiriere pe termen scurt ar putea fi mai direct vizaţi.
Pentru chiriaşi, una dintre cele mai importante clarificări este că UE nu propune plafonarea chiriilor. Miza regulamentului este mai degrabă creşterea ofertei disponibile pentru locuirea pe termen lung şi stabilirea unor reguli comune pentru situaţiile în care autorităţile vor să intervină pe pieţele locale aflate sub presiune.