Legea care ar putea transforma băncile în agenţii imobiliare este la un pas de adoptare

Legea privind darea în plată e la un pas să fie adoptată de Parlament şi să fie trimisă la promulgare. Debitorii cu credite ipotecare vor putea scăpa de credite, dacă transferă băncii imobilul gajat. Practic, toate persoanele fizice din România cu un credit garantat cu o ipotecă vor putea cere băncii să preia bunul gajat pentru a stinge total creanţa. În situaţia actuală, banca poate executa bunul ipotecat şi în acelaşi timp poate urmări debitorul pentru achitarea diferenţelor de sume rezultate din contract. Diferenţele pot fi în unele cazuri imense pentru creditele luate înainte de 2008, caz în care proprietăţile depuse gaj nu mai valorează în prezent nici jumătate din suma împrumutată.
Legea nouă nu face distincţie între tipurile de ipoteci imobiliare, astfel că se aplică atât în cazul caselor şi apartamentelor, cât şi în cel al terenurilor, intra sau extravilane, precum şi a clădirilor comerciale. Debitorii ar putea fi tentaţi să renunţe la bunul ipotecat atunci când valoarea garanţiei este mai mică decât valoarea creditului, ceea ce bancherii numesc loan-to-value cu raport supraunitar. Mulţi dintre aceşti debitori au luat credite în valută, eventual în franci elveţieni, în perioada 2007-2008, când piaţa imobiliară era la apogeu.
Altfel, dacă garanţiile sunt suficiente, debitorul poate încerca să vândă bunul ipotecat pe cont propriu, şi să achite creditul din această sumă, chiar să mai rămână cu ceva după.

Doar persoane fizice
Pentru a închide creanţa, debitorul trebuie să îndeplinească câteva condiţii: să fie persoană fizică, iar creditul să fie luat de la o instituţie de credit - aici intră băncile, instituţiile financiare nebancare sau cesionarii acestor creanţe, deci firmele de recuperare creanţe -, iar bunul oferit în plată să fie ipotecat în favoarea băncii pentru creditul respectiv.
Dacă debitorul a garantat creditul cu două sau mai multe bunuri ipotecare, atunci va trebui să le dea pe toate băncii. Debitorul declanşează procedura de dare în plată printr-o notificare transmisă creditorului, prin intermediul unui executor judecătoresc, a unui avocat sau a unui notar public, în care arată că vrea să stingă datoria prin predarea bunului ipotecat.
Din acest moment se stinge dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva codebitorilor, precum şi împotriva garanţilor ipotecari sau personali, care sunt eliberaţi astfel de obligaţii. În această notificare trebuie să transmită detaliile privind bunul ipotecat şi împrumutul şi să stabilească două zile diferite în care banca trebuie să se prezinte la un notar public, ales şi plătit de debitor. Acolo se va încheia dreptul translativ de proprietate, prin care se stinge orice datorie faţă de creditor, inclusiv principalul, dobânzile şi penalităţile care izvorăsc din contractul de credit.
Se sistează şi plăţile, şi procedurile judiciare
Termenul stabilit pentru întâlnirea la notar nu poate fi mai mic de 15 zile lucrătoare, iar în această perioadă sunt sistate toate plăţile către creditor, dar şi procedurile judiciare sau extrajudiciare existente. Cu alte cuvinte, sunt suspendate toate executările silite care au la bază acel împrumut. Cu cel puţin trei zile înainte de termenul evocat mai sus, părţile trebuie să transmită către notar informaţiile şi actele necesare actului de dare în plată.
Creditorul are puţine şanse să se opună în mod real acestei proceduri. Un articol prevede că poate face contestaţie în termen de 10 zile de la primirea notificării, dacă notificarea n-a fost făcută cu respectarea prezentei legi. Dacă actele sunt în regulă şi procedura e respectată, banca n-are cum să nu accepte darea în plată.
Dacă banca refuză să se prezinte în faţa notarului şi să semneze actele, atunci debitorul se poate adresa judecătoriei, care în termen de 10 zile trebuie să dea o hotărâre. În alte şapte zile trebuie să vină decizia instanţei de apel, un tribunal, în acest caz. În tot acest timp sunt suspendate plăţile către creditor. Dacă decizia e favorabilă debitorului, atunci instanţa va constata că s-a stins creanţa. Dacă nu, atunci procedura este anulată.
În tot cazul, dacă se supune voluntar sau dacă este obligat de instanţă, creditorul nu va mai putea cere sume suplimentare de la debitor după încheierea dării în plată.