Duplex 91: În centrul Braşovului, „coteţele” sunt exact ce şi-a dorit Primăria Braşov

În urma informaţiilor vehiculate în spaţiul public de administraţia Primăriei Braşov, mandatul 2020 -2024, referitoare la situaţia complexului comercial de la Piaţa Star, operatorul Duplex 91 SRL a făcut clarificările necesare astfel încât populaţia municipiului să fie corect şi complet informată. În rezumat: „coteţele” din centrul Braşovului, aşa cum sunt ele numite acum, sunt într-o situaţie indusă de deciziile luate în Primăria Braşov, arată compania.

Clădiri definitive, nu provizorii. Primăria încasează şi acum impozite
Spaţiile comerciale au în prezent statutul de construcţie definitivă (Autorizaţia de Construire nr. 154 din 28.03.2014 emisă de Primăria Municipiului Braşov), municipalitatea a acţionat în consecinţă, percepând şi încasând impozite şi la data prezentă (cu titlu de exemplu, Decizia de impunere nr. 31657/2025 emisă de Direcţia Fiscală Braşov -  16.508 lei).
Situaţia complexului comercial face la această dată obiectul unui proces în instanţă, într-un complex de cauze pentru care încă nu există sentinţe definitive, motiv pentru care Primăria Braşov nu poate dispune demolarea.

Informaţii false vehiculate în spaţiul public
În acest context, fostul primar al Braşovului alimentează spaţiul public cu informaţii în care îşi asumă că: eu am câştigat procesul pentru „coteţele” de la Piaţa Star (informaţie falsă), acuz că Primăria că nu a executat demolarea (demers ilegal la data prezentă).
„Contrar afirmaţiilor publice făcute în clipul video în discuţie, procesul iniţiat de Municipiul Braşov în vederea demolării construcţiilor nu a fost «câştigat» (exprimare care lasă să se înţeleagă că hotărârea instanţei ar fi definitivă şi/sau executorie). Dimpotrivă, Sentinţa nr. 2866/2024 a Judecătoriei Braşov se află în căile legale de atac (în prezent găsindu-se în examinarea instanţei de apel - Tribunalul Braşov). Oricare din părţi va avea apoi drept să declare şi recurs, în funcţie de soluţia Tribunalului”, transmite operatorul economic.

Instanţa va decide
Divergenţele asupra căreia părţile s-au adresat instanţei pornesc de la speţa că Primăria Braşov a cerut demolarea invocând caracterul provizoriu al acestor construcţii, iar operatorul economic a adus în atenţie expertiza Primăriei Braşov care a stabilit caracterul definitiv al activelor (Raport de expertiză tehnică judiciară, completat cu Autorizaţia de Construire nr. 157/2014 emise de Primăria Braşov).

Parteneriat public-privat pentru revitalizarea zonei
În ceea ce priveşte starea actuală a complexului, Duplex 91 SRL arată că acest complex a fost construit în baza unui parteneriat public privat, aprobat în Consiliul Local al Municipiului Braşov în 1996, în timpul mandatului de primar al domnului Adrian Moruzi - HCL nr. 714/1996, transpus în Contract de asociere nr. 10/1996.
În asociere, Municipalitatea a venit cu terenul aferent, iar Duplex 91 cu investiţia în construirea clădirilor, a parcărilor, acceselor auto. Complementar, tot în sarcina operatorului privat a fost amenajarea unui sediu RATBV (cu funcţionalitatea de casă de bilete) şi a unei toalete publice (edificate şi transferate în proprietate comunitară).
Obiectivul asocierii l-a constituit resistematizarea zonei, la vremea respectivă teren viran şi spaţiu de vânzare a pepenilor, investiţia fiind asumată bugetar de operatorul privat - construcţii cu valoare de 2 milioane de euro. Folosirea terenului nu s-a făcut cu titlu gratuit, partenerul privat fiind obligat la plata de redevenţă anuală. Suma achitată cu titlu de redevenţă a depăşit suma de 600.000 de euro achitaţi la bugetul local numai pe această linie bugetară (fără impozite), pe perioada de funcţionare (peste 12.000 de euro/lună).

Culpa din 2009 care a denaturat asocierea
Contractul de asociere a fost încheiat pentru o perioadă de 20 de ani (1996 - 2016), dar în 2009, Primăria a validat un drept de proprietate asupra a două parcele (220 şi 105 metri pătraţi) pentru numita Topor Letiţia, dar fără a-i definitiva dreptul de proprietate prin înscriere în Cartea Funciară.  Pe cale de consecinţă, Primăria a intrat în culpă de încălcare a contractului de asociere, continuând însă să încaseze impozit şi redevenţe întregii suprafeţe de teren aferente partenriatului public-privat (540 de metri pătraţi în total, respectiv 325 mp proprietate privată + 215 proprietate publică). Cum noul proprietar nu a putut dispune de dreptul de proprietate, i s-a anulat şi calea de reglementare a situaţiei direct cu proprietarul clădirilor.

Primăria cu banii, partenerul privat cu obligaţiile
În ceea ce priveşte starea actuală a clădirilor, Duplex 91 SRL arată că şi deciziile luate de aparatul administativ al Primăriei Braşov au condus la situaţia curentă (spaţiile nu se pot folosi, fac obiectul unui proces care nu mai permite investiţii, a intervenit procesul de degradare). 
În 2017, Primăria a cerut demolarea clădirilor, invocând „caracterul provizoriu al construcţiilor”, invocând expirarea termenului din contract de asociere. S-a cerut desfiinţarea edificiilor, fără drept de compensare şi fără a se ţine însă cont de deciziile ulterioare (construcţii definitive şi uzufruct în favoarea Primăriei, care a perceput şi încasat contravaloare impozabilă până la data prezentă).

O soluţie care ar fi oprit pierderile oraşului - dreptul de superficie temporară
 Duplex 91 SRL arată că a cerut drept de superficie (direct şi prin instanţă), pentru o perioadă tranzitorie. Dreptul de superficie este un act juridic prin care proprietarul unui teren (Primăria Braşov) permite altei persoane (Duplex 91) să construiască pe acel teren, să îl folosească sau să devină proprietarul unei construcţii deja existente, pe o perioadă determinată.
Dreptul a fost refuzat, deşi, arată Duplex 91, au fost şi sunt zeci de cazuri de contracte de superficie aprobate de Primăria Braşov.
Tototadă, Duplex 91 arată că s-a cerut din partea Primăriei şi orice altă soluţie justă în compensare, cum ar fi fost cedarea dreptului de proprietate asupra construcţiiloe definitive la valoare reziduală.

2014 şi 2023: două planuri de modernizare a zonei
La momentul edificării construcţiei, zona de la Piaţa Star a fost adusă la stadiul de modernizare al vremii, locaţia atrăgând companii precum Raiffeisen Bank, Fed Ex, Sensiblu etc, arată Duplex 91 SRL.
Totodată, s-au prezentat şi analizat cu conducerea Primăriei Braşov două planuri de reabilitare şi modernizare a întregului complex şi a zonei aferente, care să includă şi Piaţa Star. În 2014 s-a analizat încadrarea clădirilor în specificul zonal (lucru aprobat doar în cazul Magazinului Star), iar în 2023 s-a discutat despre construirea unei noi pieţe, un model agreat fiind modelul Mercado de San Miguel, Madrid, Spania.

10 ani pierduţi în procese în care nimeni nu a avut de câştigat
Duplex 91 arată că Primăria nu şi-a asumat nicio decizie, nici  măcar temporar, pentru perioada anticipată pentru derularea diferendului în instanţă. Pe cale de consecinţă, speţa fiind una complicată, sunt 10 ani de procese în care situaţia nu a devenit faborabilă niciuneia dintre părţi, nici comunităţii.

Primăria Braşov, obligată la plata a 6.983 de euro/lună pentru un drept de proprietate refuzat
Complexitatea speţei a provocat şi prejudicii băneşti. Primăria a încasat şi încasează şi în 2026 impozite pe întreaga suprafaţă de teren (uzufruct care poate induce o recunoaştere a dreptului de utilizare a terenului), inclusiv pentru proprietarul privat căruia nu i s-a operat întabularea în Cartea Funciară.
Prin Sentinţa Civilă nr. 9/S din data de 26.01.2026 (nedefinitivă, cu drept de recurs), Tribunalul Braşov obligă Municipiul Braşov să achite în beneficiul reclamantului Toma Gabriel (moştenitorul doamnei Topor Letiţia - n.r.) „suma reprezentând redevenţe conform contractului de asociere nr. 10/15.05.1996,  pentru perioada 15.03.2015-01.03.2016, în cuantum de 116.924,30 lei”.
Totodată, obligă Primăria Braşov la plata sumei de „6.983 de euro pe lună, începând cu data de 1 martie 2016 şi până la rămânerea definitivă  prezentei sentinţe / la predarea posesiei celor două terenuri”. Până la data prezentă, suma acumulată este de peste 900.000 de euro.
Obligaţiile sunt puse în seama Primăriei pentru refuzul la întabulare şi împiedicarea folosinţei. Astfel, aceeaşi sentinţă, în apel acum, „Dispune înscrierea în Cartea Funciară a dreptului de proprietate asupra terenurilor de 220 mp (...) şi a 105 mp (...), ce fac obiectul dispoziţiei nr. 1865/02.03.2009, emisă de Primarul Municipiului Braşov în favoarea reclamantei defuncte Topor Letiţia”.
În acelaşi timp, Primăria se îndreaptă acum împotriva Duplex 91 pentru a imputa 18 milioane de lei, sume din nefolosinţa terenului pe care percepe şi acum impozite, mai arată operatorul economic. 

Foto: modelul propus pentru Braşov, discutat la Primărie în 2023.