Disputele pe moştenire: Un frate refuză să vândă casa părinţilor, ce pot face ceilalţi?

Un moştenitor poate refuza vânzarea amiabilă a întregii case, dar nu îi poate obliga pe ceilalţi să rămână la nesfârşit coproprietari. Dacă nu există o înţelegere, oricare dintre ei poate cere partajul judiciar. Vânzarea prin instanţă este una dintre soluţiile posibile, însă casa poate fi şi împărţită în natură sau atribuită unui moştenitor care îi despăgubeşte pe ceilalţi.
Articolul 641 alineatul (4) din Codul civil, adoptat prin Legea nr. 287/2009, cere acordul tuturor coproprietarilor pentru actele de dispoziţie asupra bunului comun. Prin urmare, ceilalţi moştenitori nu pot vinde întreaga casă doar pentru că deţin împreună majoritatea cotelor.
Dacă trei fraţi au fiecare câte o treime din imobil, acordul a doi dintre ei nu înlocuieşte consimţământul celui de-al treilea. Acesta poate refuza oferta unui cumpărător, preţul propus sau vânzarea în sine.
Există însă o diferenţă între refuzul vânzării şi dreptul de a împiedica încetarea coproprietăţii. Articolul 669 din Codul civil permite solicitarea partajului oricând, cu excepţia situaţiilor în care acesta a fost suspendat în condiţiile legii.
Dacă unul dintre moştenitori cere împărţirea bunului, ceilalţi trebuie să participe la soluţionarea situaţiei juridice. Lipsa acordului lor nu exclude, prin ea însăşi, partajul prin hotărâre judecătorească.

Sulta: îi poate plăti pe ceilalţi
Refuzul de a vinde nu conduce automat la licitaţie. Articolul 676 din Codul civil prevede, ca regulă, împărţirea bunurilor în natură, proporţional cu drepturile fiecărui coproprietar.
Dacă locuinţa este indivizibilă sau nu poate fi împărţită convenabil, unul ori mai mulţi moştenitori pot solicita atribuirea întregului imobil. Ceilalţi primesc o sumă compensatorie, numită sultă, corespunzătoare drepturilor lor.
De exemplu, pentru o casă evaluată la 450.000 de lei şi moştenită în cote egale de trei fraţi, fiecare cotă valorează 150.000 de lei. Într-un calcul simplificat, fratele care primeşte întreaga casă trebuie să le achite celorlalţi câte 150.000 de lei, dacă nu există alte bunuri sau creanţe care modifică împărţirea.
Aşadar, moştenitorul care refuză vânzarea poate propune să păstreze casa şi să plătească sulta. Simpla dorinţă de a rămâne proprietar nu este însă suficientă pentru atribuirea bunului, iar obligaţiile de plată stabilite trebuie respectate.

Când poate instanţa să dispună vânzarea
Articolul 991 din Codul de procedură civilă, adoptat prin Legea nr. 134/2010, reglementează vânzarea în cadrul partajului. Aceasta poate fi dispusă dacă niciun coproprietar nu cere atribuirea bunului sau dacă, după atribuirea provizorie, nu sunt consemnate în termen sumele cuvenite celorlalţi.
Instanţa stabileşte dacă vânzarea se face prin înţelegerea părţilor sau prin executor judecătoresc. Dacă moştenitorii acceptă vânzarea amiabilă, judecătorul fixează un termen de cel mult trei luni, care poate fi majorat cu acordul lor.
Dacă unul dintre moştenitori nu acceptă această modalitate sau vânzarea nu se realizează în termen, instanţa poate dispune efectuarea ei prin executor. După rămânerea definitivă a încheierii, articolul 992 prevede vânzarea la licitaţie publică.
În această situaţie, acordul celui care refuză nu mai este o condiţie pentru vânzarea dispusă legal. Sumele rezultate sunt împărţite în cadrul partajului potrivit drepturilor coproprietarilor.

Partajul judiciar
Înainte de proces, moştenitorii pot încerca o înţelegere asupra valorii casei şi a variantei de împărţire. Unul poate prelua imobilul şi plăti cotele celorlalţi, iar o eventuală împărţire în natură trebuie analizată în raport cu posibilităţile reale ale proprietăţii.
Dacă negocierile nu duc la un acord, unul sau mai mulţi coproprietari pot introduce cererea de partaj judiciar. În proces trebuie stabilite bunurile care se împart, persoanele îndreptăţite şi cotele acestora, iar soluţia depinde de situaţia concretă a imobilului.
Vânzarea propriei cote este o altă opţiune, distinctă de vânzarea întregii case, în condiţiile articolului 634 din Codul civil. Cumpărătorul dobândeşte o cotă din dreptul de proprietate şi devine coproprietar, fără să primească automat o anumită cameră.
Dacă obiectivul celorlalţi este încetarea proprietăţii comune, partajul oferă cadrul pentru soluţionarea refuzului. Instanţa analizează modalitatea legală de împărţire, fără ca licitaţia să fie consecinţa automată a oricărei neînţelegeri.