Directorul Coresi despre concurenţa AFI la Braşov

Prima lecţie învăţată de Tatian Diaconu (foto), directorul general al Immochan, la un an de la inaugurarea mallului Coresi Braşov, este că utilizarea exclusivă a statisticilor oficiale riscă să demotiveze investitorii imobiliari în a-şi pune planurile în aplicare. Dezvoltatorii de centre comerciale folosesc indicatorul de putere de cumpărare a populaţiei pentru a se ghida în alegerea locului potrivit pentru proiectele lor. „Statistica nu foloseşte, însă, niciodată veniturile întregi. Nu ia în calcul economia gri. Trebuie să faci analize bazate pe puterea reală de cumpărare, altfel rişti să ai surpriza că anumite lucruri nu se pot face“, spune Tatian Diaconu într-un interviu acordat revistei Capital.
În 2012, când grupul Auchan a achiziţionat fosta fabrică Tractorul Braşov, pe care s-a construit mallul Coresi, încă trei investitori îşi anunţaseră intenţia de a construi proiecte similare în acelaşi oraş. Cumulat, suprafaţa celor patru centre comerciale era de 120.000 mp, iar analizele Immochan arătau un potenţial de absorbţie a pieţei de maxim 45.000 mp. „Matematic era imposibil să se facă toate, chiar dacă investitorii şi-ar fi pus, mai mult decât matematica, ambiţia la încercare. Şi asta pentru că brandurile existente astăzi pe piaţă nu ar fi reuşit să acopere cele patru proiecte“, explică Diaconu.
Deschiderea Coresi a dus automat la întârzierea celorlalte proiecte, ba unii investitori s-au retras din cursă. Retailerul franco-belgian Cora România a vândut terenul de patru hectare ce aparţinuse fostei fabrici Hidromecanica din centrul Braşovului, unde intenţionase să construiască un centru comercial. Similar, polonezii de la Echo Investment au vândut terenul fostei fabrici Fartec unui dezvoltator român care nu mai vrea să facă mall, ci locuinţe. Singurii rămaşi în joc sunt israelienii de la AFI Europe care au achiziţionat lotul de la Cora şi sud-africanii de la NEPI care vor să extindă hipermarketul Carrefour cu un mall, însă ambii investitori îşi vor pune în aplicare planurile abia de anul viitor încolo.
„O replică regională a Coresi în provincie presupune aducerea a 120-150 de branduri, dar acestea, după ce semnează deja într-un proiect, mai ales în Braşov, un oraş fără referinţe pentru ele, au nevoie de o perioadă în care să înţeleagă care este capacitatea reală de absorbţie a oraşului. Sunt branduri mari care au nevoie de o masă critică de clienţi. Când investeşti milioane de euro într-un magazin de 1.500 – 2.000 mp, ai nevoie de o cifră de afaceri care să susţină şi business-ul comerciantului, nu doar pe cel al dezvoltatorului”, explică Diaconu. El se aşteaptă totuşi ca cei de la AFI Europe să dezvolte proiectul pe care şi l-au propus şi consideră că oraşul încă mai poate susţine un centru comercial, prin prisma creşterii puterii de cumpărare a populaţiei. „După deschiderea unui al doilea centru comercial este ca la jocul de cărţi, se rebat cărţile. Probabil, AFI va încerca să vină cu un proiect complementar”, conchide şeful Immochan.
Immochan este divizia imobiliară a grupului francez Auchan, controlat de familia Mulliez, considerată cea mai bogată din Franţa.