De ce s-au scumpit atât de mult apartamentele?

Apartamentele s-au scumpit substanţial în ultimul an, cu 11% la nivel naţional, potrivit statisticilor furnizate de experţi, creşterile de preţ fiind chiar mai mari decât media UE. Un prim factor cheie al scumpirii locuinţelor este dezechilibrul cerere-ofertă de pe piaţa imobiliară locală. Cererea de locuinţe în marile oraşe a rămas ridicată şi chiar în creştere, în timp ce oferta de unităţi noi este insuficientă sau creşte prea lent. În anul 2024, livrările de locuinţe noi au scăzut cu aproximativ 15% la nivel naţional, în timp ce cererea a crescut cu 7%. Acest deficit de ofertă, suprapus peste o cerere robustă, menţine o presiune ascendentă asupra preţurilor şi face ca achiziţia unei case să devină tot mai greu accesibilă.
„De ce este oferta limitată? Din perspectivă juridico-administrativă, birocraţia şi reglementările urbanistice au încetinit ritmul dezvoltărilor imobiliare. De asemenea, disponibilitatea redusă a terenurilor construibile în zonele urbane dense (şi lipsa unei dezvoltări metropolitane planificate) limitează proiectele noi. În plus, accesul tot mai dificil la finanţare pentru dezvoltatori (dobânzi bancare în creştere) frânează iniţierea de noi şantiere”, a declarat Dumitru Lazăr, avocat specializat în domeniul imobiliar şi partener al societăţii de avocatură Buju Stanciu şi Asociaţii.

Companie de investiţii imobiliare: Avem foarte mulţi români cu venituri mari
Întrebat de ce au ajuns preţurile apartamentelor atât de mari în România, aşa cum a relevat recent o analiză de specialitate, Cristian Istrătescu, fondator al companiei de investiţii imobiliare Hubix Investment, a declarat că sunt foarte mulţi români cu venituri mari care pot cumpăra apartamente, chiar dacă sunt scumpe. „În contextul în care avem 200.000 de IT-işti, câteva sute de mii de persoane în videochat, câteva zeci de mii de medici şi alte categorii foarte bine plătite, precum şi câteva zeci de mii de antreprenori mici, dar de succes, avem o masă importantă de cumpărători de apartamente", spune Cristian Istrătescu, fondator companii de investiţii imobiliare Hubix Investment

Cumpărătorii resimt riscurile unei economii instabile
Despre piaţa dereglată şi accesibilitatea dificilă a românilor la creditele necesare achiziţiei unui apartament ne-a vorbit şi Elisabeta Stan, avocat specializat în domeniul imobiliar.
„Din 2020 încoace, piaţa imobiliară funcţionează pe un fond de incertitudine cronică. Pandemia a generat o creştere bruscă a preţurilor la materialele de construcţii – cu circa 20% – iar aceste preţuri nu au mai revenit la valorile anterioare. Mai recent, eliminarea facilităţilor fiscale şi creşterea salariilor în construcţii au dus la un nou val de scumpiri, estimat la aproximativ 15% începând cu acest an. Aceste evoluţii pun o presiune majoră pe dezvoltatori, care sunt nevoiţi să actualizeze constant preţurile, într-un context în care predictibilitatea costurilor a devenit aproape imposibilă.
Pe de altă parte, cumpărătorii resimt şi ei riscurile unei economii instabile. Chiar dacă salariile sunt mici comparativ cu alte ţări europene, românii continuă să cumpere locuinţe, fie prin credite, fie cu sprijinul familiei, fie prin economii personale. Există o nevoie profundă de a deţine o locuinţă, alimentată atât de cultura proprietăţii, cât şi de dorinţa de protecţie împotriva inflaţiei.
Aparent, piaţa funcţionează. În realitate, vorbim despre o balanţă extrem de sensibilă între cerere şi ofertă, între costuri crescute şi putere de cumpărare limitată, între nevoia de stabilitate şi realitatea economică volatilă. De aceea, atât dezvoltatorii, cât şi cumpărătorii trebuie să fie mai atenţi ca niciodată la riscuri – fie ele juridice, financiare sau legate de sustenabilitatea proiectelor pe termen mediu şi lung”, a declarat avocatul Elisabeta Stan.
 
Alte motive care ţin preţurile sus
Un alt factor care a dus la scumpirea considerabilă a preţurilor apartamentelor a fost, din perspectivă juridică şi a politicilor publice, accesibilitatea redusă a locuinţelor în România, au adăugat avocatul Dumitru Lazăr. „Accesibilitatea redusă a locuinţelor reflectă şi omisiuni sau carenţe de reglementare care au efecte economice notabile. În esenţă, politicile publice nu au reuşit (până acum) să contracareze prin măsuri de echilibrare tendinţele pieţei libere”, a afirmat el. Prezentăm în continuare problemele identificate de specialist.

Lipsa locuinţelor sociale şi a intervenţiei statului în ofertă
Spre deosebire de multe capitale europene, unde autorităţile locale sau asociaţiile non-profit asigură un stoc semnificativ de locuinţe sociale/afrente (de exemplu, în Amsterdam circa 37% din totalul locuinţelor sunt în regim social sau cu chirii controlate), în România locuinţele sociale sunt extrem de puţine. Privatizarea masivă a fondului locativ după 1990 şi investiţiile publice reduse în noi unităţi sociale au lăsat piaţa rezidenţială aproape exclusiv în seama sectorului privat. Consecinţa este că oamenii cu venituri medii şi mici nu au opţiuni de locuire accesibilă, decât să încerce cumpărarea pe piaţa liberă (sau să locuiască multigeneraţional). Absenţa unui parc de locuinţe publice de închiriat pune presiune pe piaţa de vânzări: cererea crescută artificial (toţi vor să cumpere, nu există alternativă) duce la preţuri mai mari.

Piaţa chiriilor nereglementată
Reglementările privind închirierea în România sunt minimale – contractele de chirie sunt pe durată scurtă (1 an de obicei), prelungirea nu este garantată, iar controlul chiriei lipseşte, informează Buju Stanciu & Asociaţii. Spre comparaţie, în Germania, de exemplu, chiriaşii au drepturi puternice şi există limite legale la creşterea chiriei anuale; în Olanda, chiriile la 45% din fondul locativ (social + privat reglementat) sunt plafonate de stat. În România însă, chiriaşii au stabilitate redusă, ceea ce îi motivează să devină proprietari cât mai repede. Legislaţia favorabilă proprietarilor, coroborată cu apetenţa bancilor de a credita ipotecar, face ca mulţi tineri să considere chiria doar o etapă scurtă, alimentând astfel cererea de cumpărare.

Fiscalitate care încurajează investiţiile imobiliare
Impozitele pe proprietăţile rezidenţiale sunt relativ scăzute în România (procentual din valoare, comparativ cu ţările occidentale). Lipsa unei poveri fiscale anuale semnificative pentru deţinerea de imobile face ca achiziţia de apartamente pentru investiţie/speculaţie să fie atractivă – proprietarii pot lăsa locuinţe neocupate, ştiind că îi costă foarte puţin să le menţină.

Cadrul de urbanism şi planificare
Din punct de vedere legal, incoerenţa sau aplicarea deficitară a regulamentelor de urbanism au avut un dublu efect negativ. Pe de o parte, dezvoltarea haotică în unele zone (proiecte imobiliare fără infrastructură suficientă, blocuri între case etc.) a dus la reacţii de blocaj administrativ – autorităţile au început să impună restricţii mai dure şi să revizuiască planurile urbanistice, uneori întârziind proiecte legitime. Pe de altă parte, întârzierile şi incertitudinea juridică descurajează investiţiile pe termen lung sau cresc costurile (dezvoltatorii îşi iau marje mai mari pentru riscuri). Un exemplu notoriu este conflictul din Bucureşti dintre dezvoltatori şi autorităţi privind Planul Urbanistic General şi PUZ-urile de sector, care a blocat numeroase iniţiative. Reglementarea impredictibilă face ca oferta să reacţioneze greu şi târziu la cerere, contribuind la menţinerea dezechilibrului.
În ansamblu, politicile publice în domeniul locuirii nu au reuşit să atenueze efectele pieţei: statul a preferat măsuri de stimulare a cererii (credite garantate, TVA redus temporar) în locul unor politici de creştere a ofertei (construcţia de locuinţe sociale, parteneriate public-private pentru housing etc.). Rezultatul sistemic este o piaţă dominată de forţele cererii solvabile, unde cei cu venituri peste medie împing preţurile în sus, iar familiile obişnuite sunt prinse în cursa creditelor pe 30 de ani.
Şpaga din construcţii ajunge până la 30% din valoarea contractului
Un alt motiv al scumpirilor din imobiliare ar putea fi şpaga din sectorul privat al construcţiilor, după cum a avertizat un antreprenor, potrivit căruia „comisionul neoficial” este cuprins între 3 şi 30%.  „Este acea comisionare neoficială, „de bun simţ”, care porneşte de la 3% şi poate ajunge chiar şi la 30% din valoarea unei comenzi, spune antreprenorul, precizând că „se oferă pentru o recomandare, un contract sau pur şi simplu pentru că cineva cunoaşte pe cineva”. O practică atât de răspândită, încât a ajuns să fie privită ca o rutină firească în industrie, spune Cosmin Răileanu, fondatorul platformei Vindem-Ieftin.ro | Depozit Virtual.