Cumpărăm, locuim, administrăm. Dar cât de bine cunoaștem clădirile în care trăim?

Brașovul crește rapid și asta se vede. Ceea ce nu se vede la fel de clar sunt riscurile pe care le aduce această creștere în zone cu profil geotehnic complex.

Când construiești pe versanți sau pe terenuri cu relief variat, presiunea pe teren se distribuie diferit față de o construcție pe teren plat și omogen. Asta înseamnă că riscul de tasări diferențiale, adică variația deplasărilor între diferite puncte ale unei structuri sau ale terenului de fundare – ceea ce duce la tensiuni interne și potențiale probleme structurale – crește semnificativ. La asta se adaugă riscul de infiltrații generate de niveluri variabile ale apelor subterane și de scurgeri de suprafață amplificate de precipitații și topirea zăpezii.

Cartiere ca Șchei, de exemplu, unde construcțiile noi apar pe pante cu o dinamică proprie, ridică o problemă suplimentară: orice lucrare de excavație sau de fundare care nu ține cont de comportarea terenului din jur poate destabiliza structuri existente din vecinătate. Nu e o temere abstractă; în Șchei au existat simulări și scenarii reale de risc tocmai din această cauză.

Ce ar trebui să urmărească un cumpărător? Înainte de orice altceva, să ceară documentele de urmărire a comportării în timp ale clădirii: rapoarte semnate de un laborator autorizat de ISC. Dacă acestea lipsesc sau sunt vagi, e un semnal clar că exploatarea clădirii nu a fost gestionată cu responsabilitate.

Un administrator, pe de altă parte, ar trebui să se întrebe când a fost ultima oară când cineva a măsurat efectiv cum se comportă structura, nu doar a inspectat-o vizual. Sunt lucruri foarte diferite. O fisură vizibilă cu ochiul liber înseamnă că procesul a avansat deja. Urmărirea comportării în timp pornește înainte de acel moment.

Spre deosebire de un oraș de câmpie, în Brașov se construiește în pantă, în zone cu variații mari de temperatură și precipitații. Cât de mult contează acești factori pentru sănătatea pe termen lung a unei clădiri rezidențiale și cine ar trebui să fie responsabil că ei sunt luați în serios?

Factorii de mediu, temperatura, precipitațiile, ciclurile de îngheț-dezgheț, nu sunt contexte exterioare clădirii, ci sunt sarcini pe care structura le suportă zi de zi, pe toată durata ei de viață.

Brașovul are variații termice semnificative pe parcursul anului și un număr ridicat de cicluri de îngheț-dezgheț pe sezon, dată fiind poziția sa în depresiunea înconjurată de munți. Fiecare astfel de ciclu reprezintă o solicitare mecanică reală pentru materiale: beton, zidărie, îmbinări structurale. Efectele se acumulează în timp și apar exact acolo unde execuția a lăsat fisuri latente sau unde fundarea nu a fost proiectată să țină cont de aceste variații.

La asta se adaugă precipitațiile semnificative din zonă, care, pe terenuri în pantă sau cu drenaj insuficient, pot accelera tasările și infiltrațiile. Apa acționează ca un factor multiplicator de risc geotehnic, iar pantele nu fac decât să îi crească viteza de acțiune.

Cine ar trebui să fie responsabil că acești factori sunt luați în serios? Toți cei implicați, dar în momente diferite. Proiectantul trebuie să integreze aceste condiții în ipotezele de proiectare, nu să lucreze cu parametri generici, valabili oriunde. Constructorul trebuie să execute la standardele cerute, fără optimizări care compromit calitatea. Administratorul sau beneficiarul trebuie să asigure urmărirea comportării în timp pe toată durata de viață a construcției, nu doar în execuție sau în primii ani după recepție.

Ce se întâmplă în practică? Din păcate, deseori niciuna din aceste responsabilități nu e asumată complet. Proiectantul lucrează cu date minime, constructorul livrează la prețul negociat, iar urmărirea comportării în timp dispare din ecuație imediat după recepție. Costul se plătește ulterior, de regulă de către cei care locuiesc în clădire.

Auzim tot mai des despre fisuri, tasări, probleme structurale de tot felul în blocuri relativ noi. De unde vine această problemă și ce trebuie să se facă diferit încă din faza de proiectare și execuție?

Fisurile și tasările în clădiri relativ noi nu sunt o surpriză pentru cine lucrează în domeniu. Sunt, în mare parte, consecința unor decizii luate cu mult înainte ca structura să fie ridicată.

Prima problemă apare în studiul geotehnic. Există o practică, din păcate destul de răspândită, de a realiza aceste studii superficial. O clădire proiectată pe date geotehnice incomplete pornește cu un risc calculat greșit de la bun început.

A doua problemă este în proiectare: ipotezele de calcul nu iau întotdeauna în considerare comportarea reală pe termen lung a terenului, a materialelor sau a interacțiunii dintre structură și mediu. Proiectele copiate sau adaptate superficial de la un amplasament la altul sunt o realitate – și o practică viciată – în industrie, iar consecințele apar în exploatare.

A treia problemă este în execuție: betoane preparate fără respectarea rețetelor, compactare insuficientă, termene comprimate până la limita fizică. Toate lasă în structură vulnerabilități care nu se văd la recepție, dar se văd în 3-7 ani de exploatare.

Ce trebuie să se facă diferit? Urmărirea comportării în timp trebuie integrată din faza de proiectare, cu un program clar de măsurători care să înceapă din execuție și să continue în exploatare. Noul normativ P130-2025 cere explicit asta: proiectul de urmărire a comportării în timp este capitol obligatoriu în proiectul tehnic. Nu mai e un serviciu opțional adăugat ulterior, „dacă mai rămân bani în buget”. Asta este direcția corectă, dacă normativul e aplicat cum trebuie – și nu doar bifat.

Sixense România operează singurul laborator autorizat din România dedicat exclusiv monitorizării geotehnice și structurale. Ce înseamnă asta concret pentru un dezvoltator sau un administrator de clădire rezidențială din Brașov care vrea să știe cu adevărat în ce stare este clădirea lui?

Autorizarea ca laborator de analize și încercări în construcții, emisă de ISC, înseamnă că datele pe care le livrăm au valoare legală: pot fi folosite în documentații tehnice, în litigii, în rapoarte de conformitate, în relația cu autoritățile. Un raport de urmărire semnat de un laborator autorizat are o cu totul altă greutate decât un raport tehnic oarecare, produs de cineva care nu poate fi verificat și nu răspunde în fața niciunui organism de reglementare.

Pentru un administrator de clădire rezidențială din Brașov, asta înseamnă concret că, atunci când apare o problemă, are o dovadă clară despre cum s-a comportat structura în timp și care au fost valorile înregistrate. Nu mai e în situația de a explica „din memorie” sau de a reconstrui o situație pe care nimeni nu a urmărit-o sistematic. Datele există, sunt semnate, sunt trasabile, sunt sigure.

Pentru un dezvoltator, înseamnă că monitorizarea pe care o contractează nu e o bifă, ci un instrument real de protecție. Dacă apar dispute cu proprietarii, cu asigurătorii sau cu autoritățile, istoricul de comportare a structurii e documentat de o entitate recunoscută oficial.

Dincolo de autorizare, ceea ce facem diferit este că nu livrăm date brute. Fiecare set de măsurători vine cu interpretare și cu recomandări clare: ce se întâmplă cu structura, ce e în parametri normali, unde apare o deviație care cere atenție și ce decizie trebuie luată. Un administrator sau un dezvoltator nu are nevoie de grafice; are nevoie de răspunsuri. Asta oferim la Sixense România.

Autorizarea ca laborator de analize și încercări în construcții, emisă de ISC, înseamnă că datele pe care le livrăm au valoare legală: pot fi folosite în documentații tehnice, în litigii, în rapoarte de conformitate, în relația cu autoritățile. Un raport semnat de un laborator autorizat are o cu totul altă greutate decât un document tehnic produs de cineva care nu poate fi verificat și nu răspunde în fața niciunui organism de reglementare.

Pentru cei care administrează sau dezvoltă clădiri în Brașov, asta se traduce într-un singur lucru: atunci când apare o problemă – o dispută cu proprietarii, cu asigurătorul, cu autoritățile –, istoricul comportării structurii există, este documentat, semnat, trasabil. Nu se reconstruiește din memorie sau din pix.

Diferența reală vine însă din modul în care livrăm datele. Un raport util nu este o listă de valori și grafice; este o interpretare: ce se întâmplă cu structura, ce este în parametri normali, unde apare o deviație care cere atenție și ce decizie trebuie luată. Un administrator nu are nevoie de grafice, ci de răspunsuri. Această distincție separă un raport tehnic real de o bifă administrativă.

Dacă cineva citește acest interviu astăzi la Brașov –  fie că tocmai vrea să cumpere un apartament, fie că administrează un bloc –, care este primul pas concret pe care ar trebui să-l facă mâine?

Un singur pas, pentru oricine: să ceară contractul de urmărire a comportării în timp pentru clădirea în care locuiește sau pe care urmează să o cumpere. Dacă există, sunt două lucruri de verificat: cine este laboratorul care îl semnează (trebuie să fie autorizat ISC) și când a fost ultimul raport de urmărire a comportării structurii. Dacă nu există, răspunsul e de la sine înțeles. De acolo pornește orice discuție serioasă despre siguranță.