Cum poţi obţine dreptul de proprietate asupra unui imobil deţinut fără acte

Statisticile arată că România este o ţară de proprietari. Avem terenuri, avem case, dar numeroşi români care folosesc imobile sau terenuri de ani de zile nu figurează ca proprietari în acte. Legea le permite însă, dacă întrunesc anumite condiţii, să remedieze această problemă juridică şi să dobândească în instanţă dreptul de proprietate.
 „Deşi poate părea paradoxal în zilele noastre, în România există încă foarte multe cazuri de cetăţeni care, deşi folosesc imobile sau terenuri de zeci de ani, nu deţin titluri oficiale de proprietate. Problema lor se poate remedia însă prin demararea în instanţă a procedurii de uzucapiune, sau prescripţie achizitivă, care reprezintă modalitatea legală prin care o persoană poate dobândi dreptul de proprietate asupra unui imobil – teren sau construcţie – prin demonstrarea posesiei asupra acestuia pe o perioadă de timp prevăzută de lege, în anumite condiţii”, explică avocatul Răzvan Popescu (foto), specializat în materia legilor de fond funciar.

Cine poate invoca uzucapiunea
Potrivit expertului, la momentul actual, pe rolul instanţelor de judecată sunt înregistrate mii de dosare având ca obiect uzucapiunea. Acest volum mare de cazuri se menţine constant după anii 1990, iar situaţia nu este întâmplătoare.
„Uzucapiunea se întâlneşte cel mai frecvent în cazul persoanelor care deţin anumite imobile în baza unor chitanţe de mână încheiate în perioada 1945-1989”, precizează avocatul. Este vorba de clădiri sau terenuri care au fost cumpărate „pe semnătură”, achiziţii care nu au fost urmate de autentificarea tranzacţiei la notar.
Nu sunt însă singurele situaţii în care poate fi aplicată. Procedura juridică poate fi utilizată şi în cazul succesiunilor nedezbătute – persoane care, de mai mulţi ani, locuiesc în imobile sau folosesc terenuri transmise din generaţie în generaţie în familie, dar fără acte oficiale. De asemenea, uzucapiunea poate fi invocată şi în cazul utilizării pe perioadă îndelungată a unor suprafeţe de teren mai mari decât cele din acte. Dar şi atunci când proprietarii de drept ai unor bunuri imobiliare nu pot fi găsiţi, iar noii proprietari, care le folosesc de mai mulţi ani, doresc să dobândească dreptul de proprietate.
Mai mult, acţiunea în instanţă poate fi demarată şi de moştenitorii celor care au semnat chitanţele de mână. „În măsura în care persoana care a deţinut imobilul în baza chitanţei de mână a decedat, uzucapiunea poate fi invocată şi de moştenitorii săi. Aceştia din urmă se pot folosi atât de posesia exercitată de persoana decedată, cât şi de posesia exercitată în nume propriu”, specifică Răzvan Popescu.

Care sunt condiţiile
Pentru a putea demara procedura de constatare a uzucapiunii, trebuie respectate o serie de condiţii legale obligatorii. Astfel, în cadrul dosarelor judiciare, instanţele verifică îndeplinirea cumulativă a două condiţii:
- existenţa unei posesii în sensul legii;
- exercitarea posesiei în termenul prevăzut de lege, care este, de obicei, de 30 de ani.
„În măsura în care aceste două condiţii sunt îndeplinite se poate recurge la concursul instanţelor judecătoreşti prin formularea şi înregistrarea unei cereri de chemare în judecată, În principiu, În contradictoriu cu adevăratul proprietar al imobilului”, subliniază avocatul.
În cazul proprietarilor „dispăruţi”, respectiv a celor care nu pot fi identificaţi, acţiunea în uzucapiune poate fi formulată împotriva unităţii administrativ-teritoriale. 
Documentele necesare demarării procedurii de constatare includ, în principiu: înscrisuri, depoziţii ale martorilor şi expertize tehnice de identificare a imobilelor. „În privinţa înscrisurilor, legea nu le precizează în mod expres, dar acestea pot consta în chitanţe de mână, precum şi orice alt document care să ateste posesia în termenul prevăzut de lege, cum ar fi, de exemplu, dovada achitării taxelor sub nume de proprietar”, explică Răzvan Popescu.

Cât de sigură este proprietatea dobândită
Specialistul precizează că acţiunea poate fi respinsă numai în măsura în care instanţa, în urma analizei, constată faptul că cerinţele uzucapiunii nu sunt îndeplinite. Cum ar fi, de exemplu, faptul că posesia invocată nu există sau că nu a fost respectat termenul impus de lege.
Pe de altă parte, riscul pierderii dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune să fie contestat de fostul proprietar sau de către moştenitorii acestuia este redus. „În măsura în care acţiunea în uzucapiune este admisă, reclamantul este considerat proprietar deplin. Situaţie în care nu mai există riscul ca fostul proprietar sau moştenitorii acestuia să poată discuta efectele acesteia. Uzucapiunea reprezintă un mod originar de dobândire a proprietăţii, sens în care fostul proprietar pierde în mod definitiv dreptul de proprietate asupra bunului în discuţie”, precizează avocatul. Răzvan Popescu subliniază că, odată îndeplinite condiţiile prescrise de lege, şansele de câştig sunt considerabile.