La ce trebuie să fii atent când dai banii pe un apartament: „Cu cât o clădire este mai înaltă, cu atât este mai periculoasă”

Unul dintre criteriile importante pe care persoanele care caută să închirieze sau să cumpere un apartament îl iau în considerare este siguranţa. Aceasta este dată inclusiv de cât de bine s-ar comporta clădirea în cazul unui seism cu potenţial de a produce pagube şi pierderi de vieţi omeneşti.
Expertul Matei Sumbasacu, inginer specializat în cutremure şi fondatorul Asociaţiei pentru Reducerea Riscului Seismic (Re:Rise), a explicat la ce trebuie să fie atenţi românii atunci când îşi caută o locuinţă.

Cele mai importante: anul construirii, înălţimea, destinaţia parterului şi regularitatea în plan şi elevaţie
Printre cele mai importante detalii se numără anul construirii, înălţimea clădirii, destinaţia parterului şi regularitatea în plan şi elevaţie.
Cutremurele devastatoare din ultimii ani, cum a fost cel care a lovit Turcia la începutul lui 2023, au readus în atenţia publicului larg rezistenţa structurală a clădirilor rezidenţiale. O problemă pe care specialiştii au identificat-o ţine de aşa-numitul „parter flexibil”. Modul în care au fost construite anumite blocuri, cu parter larg, folosit pentru magazine şi alte spaţii de servicii, face ca o clădire să aibă foarte puţin sprijin la bază, crescând riscul de distrugeri în cazul unui cutremur major.
„Blocurile construite mai recent, care au spaţii comerciale la parter, au, de obicei, din proiectare nişte metode de rigidizare suplimentară a elementelor de la parter, astfel încât să nu existe acest fenomen de parter flexibil sau să fie cât se poate de atenuat. Dar există în continuare blocuri în care nivelul de parter este folosit în continuare doar ca parcare şi acolo avem doar nişte stâlpi. Acolo, blocul stă doar pe acei stâlpişori şi pe nucleul casei scării”, subliniază expertul.

Regulile de după 1977
Întrebat de diferenţele dintre blocurile noi şi cele mai vechi, inginerul aduce în atenţie normele care trebuie respectate de constructori.
„Avem un sistem de asigurare a calităţii în construcţii, care porneşte din proiectare. Avem descrişi paşii foarte clar de legislaţia în vigoare. Există verificatori de proiecte, care se uită pe ce a proiectat proiectantul, sunt ca nişte experţi independenţi. Folosindu-şi experienţa lor, îşi aduc contribuţia şi aduc observaţii şi comentarii pe proiect, astfel încât el să fie unul sănătos şi care să se plieze pe norme. Avem, evident, standarde de construire mult mai bune”, explică Matei Sumbasacu, într-un interviu.
Totuşi, simpla existenţă a legilor nu garantează respectarea acestora. Cât de corect sunt realizate construcţiile ţine şi de motivaţiile date de piaţa imobiliară.
„Codurile de proiectare s-au schimbat semnificativ după cutremurul din 1977, iar, în ultimii ani, au tot fost înăsprite. Aşa că, din proiectare, o clădire nouă – făcută în ultimii 20, 25 de ani – nu ar trebui să aibă o problemă, din punct de vedere seismic. Pe de altă parte, mai avem şi asigurarea calităţii în execuţie; vedem cum este proiectată o clădire, de acolo vine principala parte a siguranţei, dar, evident, este şi cât de bine şi conştiincios este executată acea clădire – cum este transpus proiectul în practică. Aici, avem diverse perioade în istoria noastră recentă, cu un nivel general mai conştiincios sau mai puţin conştiincios. De obicei, acest nivel de conştiinciozitate în execuţie, în ciuda tuturor procedurilor şi sistemelor existente în legislaţie, este dictat de piaţă. Dacă avem o piaţă în care se construieşte mult şi trebuie să se construiască mult şi repede, evident se pierde din atenţie. Dacă avem o piaţă în recesiune, unde se construieşte mai domol, nimeni nu aleargă după profit, să zicem, atunci ei (dezvoltatorii – n.r.) au timpul necesar să îşi dozeze efortul şi să fie mai atenţi. Dar, ţinând cont de cât de mult s-au îmbunătăţit codurile de proiectare, trebuie să faci foarte multe greşeli în execuţie ca să îţi iasă o clădire nesigură, în zilele noastre”, argumentează expertul.

„Oricând o clădire se poate prăbuşi, oricât de bine este proiectată şi executată”
Inginerul specializat în siguranţă la seism a enumerat următoarele criterii care pot ajuta o persoană care îşi caută locuinţă să aleagă un apartament, în limita posibilităţilor materiale: anul construirii, înălţimea clădirii şi existenţa spaţiilor comerciale sau a parcărilor la parter. „În primul rând, trebuie să te uiţi la anul construirii. Acesta este foarte important pentru că, pe măsură ce au progresat cunoştinţele inginereşti, normativele de proiectare au devenit din ce în ce mai bune. Un an de referinţă este 1978, nu 1977. Atunci, s-au implementat schimbările de după cutremur, în normativele româneşti. Clădirile care au fost proiectate începând cu anul 1978 sunt semnificativ superioare, din punct de vedere al rezistenţei seismice, faţă de cele făcute până atunci. Deci, anul construirii este, evident, un indiciu şi, cu cât este mai recent, cu atât este mai bine, cu această diferenţiere clară la anul 1978”, spune acesta.

Înălţimea: „Cutremurele noastre, spre deosebire de 90% dintre cutremurele din lume, intră în rezonanţă cu clădiri mai înalte”
Criteriul înălţimii devine important din cauza profilului de risc pe care îl are România, având în vedere tipul de seisme care afectează ţara. Specificul cutremurelor face ca acestea să afecteze mai degrabă clădirile înalte decât pe cele scunde.
„Urmează înălţimea clădirii, foarte importantă. Noi, în România, avem nişte cutremure care vin mai de jos, mai din interiorul scoarţei Pământului, practic. Acolo, se întâmplă nişte filtrări de oscilaţii – mişcarea, până ajunge la suprafaţă, arată altfel. Simplist vorbind, ea intră în rezonanţă cu clădiri mai mari. De ce spun «rezonanţă»? Pentru că, dacă la un cutremur vârful clădirii s-ar mişca atât cât se mişcă şi baza, nu ar fi nicio problemă. Dar problema este că baza se mişcă puţin, iar vârful amplifică mişcarea – obţinem fenomenul de rezonanţă. Cutremurele noastre, spre deosebire de 90% dintre cutremurele din lume, intră în rezonanţă cu clădiri mai înalte. Majoritatea seismelor, fiind de suprafaţă, intră în rezonanţă cu clădiri scunde şi rigide. Atunci, în România, cu cât o clădire este mai înaltă – până la un anumit nivel -, cu atât este mai periculoasă din punct de vedere seismic. Aş recomanda tuturor celor care pot să evite clădiri de peste patru-cinci etaje să facă acest lucru. Acestea sunt două lucruri simple de care poate ţine cont oricine, atunci când îşi alege o locuinţă”, argumentează inginerul.  

Blocuri noi: „Să fie atenţi la grinzile de rezistenţă şi regularitatea clădirii”
Deşi aceste criterii sunt utile pentru a alege între opţiunile de pe piaţa imobiliară, nimic nu garantează siguranţă absolută. Chiar şi la blocurile noi, inginerul recomandă celor care caută să se mute să fie atenţi la grinzile de rezistenţă şi regularitatea clădirii.
„Oricând o clădire se poate prăbuşi, oricât de bine este proiectată şi executată, pentru că natura ne poate da ceva ce ne întrece cunoştinţele şi capabilităţile. Trebuie mereu să ne gândim că acea clădire în care locuim se poate prăbuşi şi ce s-ar întâmpla atunci (...) Evident, avem modificatori; de exemplu, existenţa spaţiilor comerciale la parter, aşa cum punctam mai devreme, sau, şi mai rău, a parcării, care nu reprezintă niciodată o veste bună. Existenţa grinzilor pe tavane este un alt modificator. Există două sisteme de a construi acum, referindu-mă mai ales la clădiri noi: sunt clădiri clasice, cu grinzile vizibile pe plafoane, şi mai sunt clădirile cu grinzi încastrate, care sunt calculate să reziste precum la o clădire clasică, atât că, în cazul în care acea clădire se prăbuşeşte, dacă nu există acele grinzi la intradosul (faţa interioară – n.r.) plafoanelor, este un colaps de tip «sandvici» – plafon pe plafon -, care nu lasă deloc spaţiu pentru supravieţuire. De fapt, echipele de intervenţii intră la sfârşit în aceste clădiri, în cazul unui seism, pentru că ştiu că sunt şanse minime de supravieţuire. Sunt criterii de conformare. Un altul este regularitatea în plan şi în elevaţie – o clădire ar trebui să aibă cât mai puţine discontinuităţi. Ar trebui să fie cât mai regulată. Uitându-ne de sus, ar trebui să aibă o secţiune în pătrat; ar fi minunat să fie cerc, dar este foarte greu, sunt foarte puţine clădiri circulare; ne uităm după pătrat, dreptunghi, de evitat formele în L, în U sau alte artificii arhitecturale. La fel, în elevaţie, când ne uităm la o clădire, este foarte bine să fie constantă pe înălţimea ei, deci să nu aibă etaje care ies în afară sau intră mai înăuntru brusc. Acelea sunt nişte întreruperi de continuitate care generează risc suplimentar”, detaliază fondatorul Re:Rise.

Ce faci dacă vrei să cumperi apartament într-un bloc construit înainte de `77
Oraşele României nu sunt mereu ofertante când vine vorba de a avea blocuri de până în cinci etaje, iar multe dintre aşezările din ţară au încă mult fond construit ridicat înainte de cutremurul de acum 47 de ani. În aceste condiţii, expertul recomandă contactarea unui expert, care să poată evalua locuinţa din punct de vedere al siguranţei.
„Dacă, totuşi, o persoană nu se poate orienta către clădirile pe care le-am enumerat – dacă se duce şi vrea să îşi închirieze sau, şi mai şi, să îşi cumpere o locuinţă într-un bloc dinainte de 1978, înalt – atunci, sfatul este să se ducă acolo cu un inginer structurist. Ar fi foarte bine ca oamenii să ia cu ei un expert tehnic. Există lista experţilor tehnici pe site-ul Ministerului Dezvoltării (poate fi consultată online aici – n.r.), acolo există şi datele lor de contact. Acei oameni cunosc foarte bine structurile, iar mulţi dintre ei sunt şi în vârstă. Acesta este un lucru bun, pentru că, atunci când vorbim de clăiri existente, ne interesează ca oamenii cu care le analizăm să ştie cum se construiau clădirile, cine le construia, cum s-au comportat la cutremurul din 1977. Avem această oportunitate de a mai avea lângă noi oameni care au fost implicaţi în acel proces de analiză de după seism. Chiar dacă nu s-au făcut consolidări după cutremur, din cauza ordinului lui Nicolae Ceauşescu, s-au făcut analize. Există oameni încă printre noi care ştiu rezultatele acelor analize. Aşadar, le-aş recomanda ca, dacă nu pot să se orienteze spre clădiri făcute în ultimii 30 de ani şi cât de cât scunde, să se orienteze către un expert tehnic cu care să viziteze clădirea înainte de a se muta în ea. Este vorba de o sumă totuşi modică, atunci când o comparăm cu siguranţa vieţii”, încheie Matei Sumbasacu.
Ordinul la care face referire inginerul este cel de a sista consolidarea clădirilor, după cutremurul din 1977, deşi seismul a condus la peste 1.500 de pierderi de vieţi omeneşti şi la zeci de mii de clădiri distruse.